土地使用权瑕疵是否影响房屋买卖合同的效力

作者：{admin整理}







　　2002年11月26日，胡某安因拆迁取得三处拆迁安置土地，土地性质为国有划拨，后卖与孙某宽、胡某明、陈某三人。2004年11月9日，胡某明与曹某宝签订了一份售房协议，胡某明、陈某龙夫妇将之前与孙某宽、陈某三家合伙建房后分得的二楼房屋一套，以40.5万元的价格卖给曹某宝，并约定签订协议时先给付定金26.5万元，余款在2006年5月6日一次性付清，售房协议中未明确交房时间，双方对划拨土地的转让未办理审批手续。
　　自协议签订之日起至2006年1月25日期间，曹某宝分五次支付给胡某明款项共计人民币26.5万元。2007年5月，曹某宝为抵债将讼争的上述房屋通过胡某安转让给案外人叶某云，叶某云交纳了房产交易税费及土地出让金后，于同年5月24日取得房屋所有权证。后曹某宝将胡某明、陈某龙诉至法院，请求判令其与二人之间的售房协议无效，要求胡某明立即返还其定金26.5万元。
　　一审法院审查认为，胡某明与曹某宝签订的售房协议中，涉诉房屋所占用的土地系国有划拨土地，该划拨土地始终未取得相关政府部门的批准，故房屋买卖协议应认定为无效，胡某明应返还曹某宝款项26.5万元。胡某明、陈某龙认为一审法院适用法律错误、事实不清，申请再审。
　　再审法院认为，胡某明、陈某龙申请再审提供的证据与原审基本事实的认定及裁判结果无关联，不属于新的证据，且胡某明、陈某龙再审申请已超过法定时限，因此裁定驳回胡某明、陈某龙的再审申请。胡某明、陈某龙不服，向检察机关申请监督。
　　对于本案中土地使用权瑕疵是否影响房屋买卖合同的效力这一问题，存在两种不同观点：
　　第一种观点认为，国有划拨土地是一种特殊的物权客体，其主要特点是权利的受限制性，土地使用权人不能随意处分，需经有权人民政府批准，若房屋转让未取得相关政府部门的批准，则房屋买卖协议应认定为无效。
　　第二种观点认为，基于物权行为理论，负担行为与处分行为之间具有可分性，土地使用权瑕疵并不影响房屋买卖协议的法律效力，即使土地使用权转移过程中未完成政府批准手续，也只能产生房屋所有权无法转移的法律后果，并不会影响到合法性要件齐全、意思表示真实的房屋买卖协议效力。
　　笔者认为第二种观点较为符合当下我国房屋买卖纠纷处理的现实境况，主要理由有三：
　　首先，以涉案土地使用权瑕疵认定房屋买卖合同无效于法无据。根据房地产管理法第40条第1款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第9条的规定，不论胡某明、陈某龙与曹某宝之间的房屋买卖协议在一审法庭辩论终结前是否已办理审批手续，均属于合同生效及未生效的争议，而不属于无效合同的范畴，原审法院认定胡某明与曹某宝之间的房屋买卖协议属无效合同于法无据。
　　其次，涉案土地使用权瑕疵不影响民事法律行为的生效。胡某明、陈某龙与曹某宝之间的房屋转让协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，未损害第三人的利益，根据当时的法律规定——民法通则第55条规定，该协议属于民事法律行为，该合同合法有效，受法律保护。根据现行的民法典第143条规定，亦是如此。且胡某明与陈某龙已完成合同约定义务，即使因欠缺公示不能发生物权变动的效果，房屋买卖合同的效力亦不受此影响。
　　最后，应当充分尊重意思自治维护市场交易秩序。本案中，如因土地使用权瑕疵即认定房产交易合同无效，不仅会强制双方返还财产，浪费资源配置，破坏交易秩序，同时也有违诚实信用原则和公平原则。本案房屋买卖合同情形不属于违反效力性强制性规定的情况，应当依法确认合同有效，以此维护市场秩序，让市场主体充分行使意思自治，交易权利和安全得以充分保护。
　　处理结果：检察机关以该案据以认定事实的证据不足、适用法律错误为由，向法院提出抗诉。经再审，法院撤销了一审判决，由曹某宝于判决生效之日起五日内支付胡某明、陈某龙人民币14万元，并赔偿自2006年5月7日起至实际清偿日止（以14万元为基数）按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算的利息损失。



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