刑事律师哪个最厉害作者：{admin 整理}
本文知识点：
1、不同过户方式的注意事项和税费
2、二手房过户注意事项
3、新房产权办理注意事项
4、北京房产证查询方法
<hr>一、不同过户方式的注意事项
房产过户方式有三种：继承、赠与、买卖。
根据北京现行限购政策的要求，房产赠与中，受赠方必须具有购房资格才能接受赠与，在过户登记完成后，获赠房屋将计入受赠人拥有的房屋套数内。房屋继承并没有购房资质的要求。
1、房产继承
继承过户是指被继承人死亡，继承人携带相关证明到房屋所在地的不动产登记部门办理房屋过户手续，也就是说，该方式必须在被继承人去世后才可以进行。
直系亲属之间的过户,继承的成本最低。继承分为法定继承和遗赠两种，前者继承房产不纳入限购，但只能在第一顺位继承人（即配偶、父母和子女）之间进行。此外，两者所需缴纳的费用也有所区别，房屋继承税费主要有：
（1）印花税：按照0.05%征收
（2）契税：法定继承人继承房地产，免契税；对非法定继承人根据遗嘱承受土地、房屋权属的，需要缴纳契税1.5%
（3）房产继承中不存在遗产税
（4）房产继承中是不征收个人所得税
2、房产赠与
房产赠与是指房地产权利人将自己拥有的房产，无偿转让给他人的一种民事法律行为。注意：受赠人需要具备购房资格。
1）房屋产权无偿赠与，不征收个人所得税及增值税的情况：
(1)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；
(2)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；
(3)房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
2）直系亲属赠与税费税费：
（1）契税：按照3%征收
（2）印花税：：按照0.1%征收
3、房产买卖
房屋买卖是指通过市场交易的方式，签订房屋买卖合同。这种方式需按正常房屋买卖流程进行，要缴纳的税费包括契税、个税等，不需要缴纳增值税及附加。
房屋买卖税费
1、营业税：5.5%
2、契税：1.5%(140平米以上的非普通住宅3%)
3、印花税：0.1%买卖双方各0.05%
4、个人所得税：1%或房屋差价的20%。需注意，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。
5、土地增值税：1%（凡居住满5 年或5 年以上的，经向税务机关申报批准，免予征收土地增值税）
4、继承与赠与后，房产再出让
继承房产再出让：继承人名下没有房产的，再转卖继承房产，只要房产满5年，不需交个税，继承过户是最划算的方式。继承人名下有房产，再转卖就需要缴纳房产全值1%或差额20%的个税。
赠予房产再出让：个税只能按照转让受赠房屋收入减去原购买成本及相关费用的差额的20%征收。
5、房产传承子女，再售房税费大不同
如果房价变动不大，继承仍是比较划算的方式。如果只能按差价20%交税，且房价涨幅较大，买卖过户则更为划算。
子女获得房产的主要用途是长期居住，建议通过赠予或继承的方式。如考虑将房产出售，房产买卖的方式则能够在未来再次出售时省下一笔税费。
二、二手房过户注意事项
1.房子公正而不过户无效
根据《民法典》的规定，房屋的产权是以登记为准，房屋交易即便办理了公证，但还是以过户为准。
2、逾期办理过户手续会引起纠纷
买卖双方在交易过程中，都存在毁约的可能。若买房想要购买某套房子，可以缴纳大额定金，卖房想要违约时，需要双倍赔偿。
3、压低交易价格
买卖双方故意压低房屋实际成交价格，欲达到少缴税的目的。但是对于“有意压低成交价”的做法违反了税收政策，风险较大；其次，从购房者角度来看，当此房产再次出售时，先行做低的“购买价”将拉大买卖差额，反而再次增加出售成本，得不偿失。
4、查看房屋产权
买方要对房子的产权进行调查。审定房屋产权的完整性、真实性、可靠性，要注意产权证上的业主姓名与售房者是否相符，有无抵押或共有人等。
5、约定交易流程
在合同中体现出房屋的付款时间和付款方式以及买方的收房时间，所有条款都要明确体现在合同之中，避免口头承诺，毕竟口说无凭，容易引起纠纷
6、明确合同责任
当双方达成交易签订合同的时候，需要明确标明违约的责任，还有就是双方需要增加附加的条款问题，需要写清楚双方的一个承担及其赔偿问题。
三、新房产权办理注意事项
1、签订委托协议
通常《购房合同》中有关于委托开发商代办房产证的条款，这个条款本身就可以看作是一份单独的委托协议。此外，很多开发商还会要求购房人在《购房合同》以外另签一份委托其代办房产证的委托书。
2、缴纳房产证代办费
购房人，入住的时候，开发商会要求缴纳房产证代办费。交钱之后，购房人一定保留好收款凭证，并一定要求收款单位盖公章，不要收“白条”，那是没有用的。
3、自己到相关部门缴纳公共维修基金、契税
作为很关键的一步，必须要缴纳这两项费用，因为这是办理房产证的必须要用的文件。当然也要收好这两笔款项的缴费凭证，这样才能进行下一步工作。缴纳的方法，可以询问开发商或代理公司的办事人员。公共维修基金一般由房产所在地区的小区办收取，部分城市已经开始由银行代收公共维修基金。
4、按照约定时间领取房产证
开发商或代理公司代交上述税费之后，申请办理房产证，并办理抵押登记后，您就可以领取房产证了。
如果贷款银行扣押房产证和《购房合同》，一定要记住要找个机会仔细核对房产证上的记载，一旦存在记载错误，应及时要求更改，不然以后遇到有些问题就会特别麻烦。
四、北京房产证查询方法
1、网上查询：
登记申请人还可通过市住建委网站“房屋登记业务办理进度查询”功能查询登记业务的实时进展。便于购房人和金融机构确认房屋登记的办理情况并启动交易尾款支付、抵押贷款发放等后续程序。
2、房管局查询：
若要查询的准确的个人房产证信息(包括：房屋所有人名称、产权证号、登记核准日期、建筑面积、房屋设计用途、权利来源、房屋是否抵押、是否被查封等等)，则必须携带个人身份证件及房产证到各区的房管局的档案馆或窗口查询。
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具体政策以各地信息为准。
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