你买房子踩坑了吗？房产买卖应当注意这些问题？（二）

作者：{admin  整理}
买房时开发商总是会打出特别吸引人的广告，什么“中心市区居家，尽览高尔夫绿荫”、“180度无遮挡湖景豪宅”？“市中心超大规模度假式园林社区”等等，各种高大上的广告语让人心潮澎湃，等到真正收房的时候，会发现高尔夫绿荫仅仅是街角一片小小的绿化草坪，湖景豪宅就是一个小水塘，度假式园林社区竟然没有围栏，谁都可以进来度假。当我们被这种“高大上”的广告语所迷惑，购买了一套不满意的房子时，应该怎么办呢？这就涉及到销售广告和宣传内容是否为合同内容的认定问题了。



销售广告中的允诺通常有以下几种情形

一是对房产自身情况的说明，如楼栋布局、户型、装饰装修、配套管道煤气、网络、电梯等功能性特征；二是对小区周边居住环境及公共配套设施情况的说明，如公园、绿化、商业服务、教育资源、医疗卫生等公共设施和供暖、供水、供电、小区景观、道路等基础设施；三是向买受人提供某些优惠或者附带赠送礼品的说明；四是承诺“还本销售”“售后返租”等售后回报，为银行按揭贷款购房的买受人提供“回购贷款”，以及为外地买受人办理本地城市户口等。



我们要知道，广告中允诺的一些事项，虽然没有载入房屋买卖合同之中，但是仍然有可能成为合同的实质内容，开发商如果没有按照合同约定提供符合交付标准的商品房时，购房者可以主张违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条　商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
问题来了，哪些销售广告或者宣传内容可以成为合同内容呢，需要从以下两个方面来考虑？
广告内容具体明确

第一，可以从广告所使用的的语言文字进行判断，如果在销售广告中对开发范围内的房屋及设施的描述十分详实，有数据来进行说明，例如广告中说小区建成后是有76栋房屋的大型小区，那么这种说明就是“明确具体”的，最后小区建成后只有七八栋房子，是个微型小区，那么开放商就是违约，因为微型小区和大型小区所能吸引的商业资源是有区别的；第二，虽然书面的文字表述不够“明确具体”，但通过沙盘、模型、小区平面图等能够确定项目大小、房屋布局、户型等信息，也应视为“明确具体”；第三，从一般人的理解角度来进行判断，不能完全拘泥于语句。如开发商在销售广告中允诺有“超大游泳池”、“五星级会所”等，虽然有部分内容是模糊、不确定的，但是一般理性人会认为小区开发范围内至少会修建有一般的游泳池、普通的休闲会所，也就是说修建游泳池、普通的休闲会所就属于合同内容，没有就是违约。



对合同的订立和价格的确定有重大影响

是不是所有的“明确具体”的销售广告和宣传语都能成为合同的内容呢？也不尽然。虽然开发商在销售广告中进行了夸大的宣传，但是这些宣传并不是购房者产生购房行为的原因时，那就不能将其作为合同的内容。例如购房者就是看中了这套房子离上班的地方近，根本就不在意小区是不是有游泳池，而且也从来没有游泳的爱好，那么即使宣传有游泳池，而没有修建，开发商也不会构成违约。



当开发商所作的这些“明确具体”的宣传，足以让购房者因此萌生购房意愿，或者令购房者产生“这个房屋就值这个价钱，买它”的想法时，可以认定该说明和允诺为要约，买卖合同的订立则为买受人对要约的承诺，即使该说明和允诺没有明确订立在合同之中，也应认定为合同内容。
例如某公司在售楼海报中宣称：“入住C小区，读百年名校厚德小学（公立）。”并通过当地电视台播放广告称C小区的学区为名校厚德小学。若购房者因小孩有就读名校的需求，且购买了该小区的住宅，后来发现该小区并非厚德小学学区范围。购房人信赖“入住C小区就能上名校，”的允诺，并直接促成购房人决心购买房屋。购房者基于广告与开发商签订合同，对该广告的内容产生了信赖利益，该信赖利益应当得到保护。虽然宣传海报和电视广告并未以书面形式出现在双方的买卖合同中，但海报内容对相关学区的承诺明确、表述清晰，该承诺视为要约附属于合同内容，对开发商具有约束力，开发商应当承担违约责任。