房屋（回迁房）买卖合同纠纷案例分析

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作者：侯侨盼律师



基本事实：

2015年8月，美君与富贵签订了《房屋买卖合同》，合同约定，被告富贵将位于北京市大兴区多福小区8号楼8单元101室（现更名为：北京市大兴区有财小区1号院10号楼10单元101室），双方对房屋面积、成交价格、付款方式进行了约定。合同签订后，美君按照合同约定向富贵支付购房款项。

2016年4月左右富贵将房屋交付给原告，且房屋交付美君前及交付美君后该房屋产生的相关费用皆由美君支付（含装修押金1500元及燃气费、电费、水费）。

但富贵于2019年4月电话联系美君，告知美君因富贵与第三人的债务纠纷导致涉案房屋可能作为富贵的财产被法院强制执行。富贵电话中表示为免连累美君，其仅能够想办法尽量凑齐前期美君向其支付的60万元购房款退还给美君，除此之外其无力支付其他任何费用，并表示不予配合美君办理房屋产权过户变更登记手续。

因富贵已明确告知美君其拒绝履行合同义务，不予配合美君办理房屋产权过户变更登记手续。美君无奈之下找到我咨询如何处理此事。经过了解案件事实，核实相关证据，并严谨分析案件后，我建议美君提起民事诉讼以保护自己的合法权益。

因涉案房屋为回迁安置房，尚未办理产权登记。房屋权属登记不明，且美君购买涉案房屋时富贵的妻子多福并未露面，即购房过程中美君从未见过富贵的妻子。回迁房买卖过程中美君存在审慎义务的瑕疵。

美君委托我后，在我的指导下，美君向涉案房屋开发商、规划和国土资源管委会大兴分局、大兴区不动产登记中心发函，函告相关事项并得到涉案房屋开发商及相关行政管理部门的回复。

同时在我的指导下对富贵及涉案房屋开发商提起民事诉讼，要求将涉案房屋登记在富贵名下，要求富贵和多福配合美君办理涉案房屋转移登记手续，要求富贵依法承担违约责任。因美君不掌握富贵的婚姻登记情况及涉案房屋的权属登记情况。在民事诉讼过程中，律师协调调查富贵婚姻登记情况及涉案房屋权属登记情况进行相关取证工作。

完成基础的调查取证后，本案第一次开庭，但是富贵未到庭应诉，涉案房屋开发商到庭应诉，并当庭提交说明涉案房屋已由大兴法院依法查封。庭后我立即着提起执行异议，解除涉案房屋查封。

同时作为美君的代理人，为确保可能取得的胜诉判决得到有效执行，建议美君办理对涉案房屋的查封。

裁判结果：