继承在京房产，应注意哪些法律问题？

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案件回顾： 田某兵原籍为北京市内户口，父母共生育两名子女，田某兵为长子，还有一个妹妹田某红。1975年8月田某兵响应号召作为知识青年插队到云南腾冲某林场，1979年留在当地一所小学任教并组建了家庭。其妹妹田某红大学毕业后曾获得国际工商管理博士学位，在国家某外企任副总经理，其名下已有两套房产。
2017年父母相继去世，在北三环内留有一处房产，产权人为父母二人。此房产经过兄妹二人共同协商，同意将该房产过户到在北京工作的田某兵儿子田某名下。
2018年5月双方到某某区房产管理处办理房产过户手续时遭到拒绝，其理由是违反相关的产权过户登记政策规定。遂田某兵、田某红、田某将某某区房产管理处起诉至法院，要求其履行法定职责。某某区房产管理处辩称：申请人在办理遗产过户过程中，缺少必要环节并存在规避法律的行为，经释明后仍坚持己见，所以我处拒绝办理。受当事人的委托律问问律师承接了该案件。 律问问： 一、取得继承权的相关规定 根据相关规定规定：“ 继承从被继承人死亡时开始。” 第三条规定：“遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：（一）公民的收入；（二）公民的房屋、储蓄和生活用品；（三）公民的林木、牲畜和家禽；（四）公民的文物、图书资料；（五）法律允许公民所有的生产资料；（六）公民的著作权、专利权中的财产权利；（七）公民的其他合法财产。”



同时对于遗产：“遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。”显然本案符合此规定。 二、继承在京房产不应有排他性 随着我国经济建设不断发展壮大，尤其是一线城市经济突飞猛进，外来人口不断涌入，城市住房问题呈现迅猛上涨。北京市政府为了应对不断上涨的房价，出台了相关的限购政策，但也包括继承遗产属于继受取得而非买卖取得，是固有的不动产物权，不在政府房产限购政策范围之内。为此，合法继承人无论是哪里人，也不论是中国人还是外国人均有依法继承的权利，既然可以继承在京的遗产（房产），就理所当然取得地方政府颁发的房产证。 三、限购政策与遗产继承的区别 1、两者不同属一个范畴。限购政策是指对本市户籍的居民家庭、非北京市户籍在京人员的买卖房屋的限制；继承是遗产（房屋）本身作为不动产就坐落在北京市内，并且是依法经过登记的房产，继承人只是履行一下物权的转移。
2、继承房产与市场房价上涨无关联，而无节制房屋买卖易引起市场房价波动，也容易给投机者有空可钻，房子是用来住的，不是用来炒的。政府出台一系列政策是很有必要的。
3、限购政策具有排他性，超过规定购房的就是不允许，受到暂时的限制，而房产继承不需要买卖过程，没有交易行为，只是一种所有权形式上的变更，所以不在限制之内，应当按正常程序办理。



四、先办理继承是前置条件 1、按照《中华人民共和国继承法》的规定，首先要依法确定遗产的继承人，对不宜分割的遗产，如房产或价值较大的动产，可以采取折价、适当补偿或者共有等方法处理； 2、遗产处理完毕所有继承人之间不存在纠纷，再依法进行过户，真正归属至继承人的名下； 3、防止国家税收流失。根据我国目前房地产交易的自由化，随意处分属于自己的房屋所有权的现象非常普遍。其所有权的变更无非有两种途径，一是买卖取得；二是继受取得。不管如何取得，根据我国房地产税收有关法律规定，继承遗产要缴纳个人所得税、契税等税种，如果允许继承者直接赠与被赠与人主张过户，将使中间环节的税收被规避，导致国有资产流失，一旦经人民法院判决，势必出现了民事审判阻碍国家税务机关征税，干预行政之嫌。
综上分析，田某兵、田某红、田某的诉讼请求被驳回是有道理的，中间缺少遗产继承者先行过户这一重要环节，行政主管部门不予办理是符合相关规定的，同时也希望其他需要办理此项业务的遗产继承人特别注意这一重要环节。 案件结果： 法院认为：行政机关某某区房产管理处对田某兵、田某红、田某申请房产过户的手续经过审查后，其房产过户手续不符合相关法律规定和北京市政府的地方行政法规的规定，行政机关不予办理并无过错，故依法驳回田某兵、田某红、田某的诉讼请求。