北京买房问题实例解析02

作者：{admin  整理}




北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

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提问1：

章哥好，我现在有资金200万左右，丰台一套80平三居，无贷款，20多年的老公房，价格大概在500万不到。目前准备换房海淀区，目标是中关村学区房。但因为那里似乎也都是老破小，所以请问有没有推荐的合适房源？另外，也可以去其他片区，希望是房龄不算太老的，实现学区、自住和投资共赢。请问推荐哪里？另外，我们的房子是需要提前出手吗？会不会有风险？

回答1：

1、 学区、自住和投资共赢？这个要求有点高，当然，如果是不考虑价格的话可以做到。因为十全十美的房子一般只有一个缺点，就是贵！

2、 明确的说吧，中关村附近只有老房，没什么房龄新的。其他的房源都不带学位，比如各个公寓什么的，只能投资或自住。

3、 其他片区建议万柳或世纪城，万柳的学区好，但是房价也高，普遍在12万以上，而且大户型的多。世纪城学区在海淀属于中等，但房价也合适，房源多，选择余地大。

4、 如果要换房，你们的房子未必提前出手，但是要两个方向同时进行。也就是说，在房子挂牌的同时也去进行看房，两个合同签订时间距离的越短越好。

因为今年的楼市形势特殊，上涨的可能性很大。如果因为卖房办手续耽误了时间，那极有可能踏空。在历次房价上涨期间，看好的房子临时涨价的情况屡见不鲜，所以必须做好准备。

5、 不知道你们是否贷过款，如果没有的话，那名下无房之后就是首贷资格，能贷款60%。以700万的资金，在万柳地区也能买到很不错的房产了。就是月供较高，请根据自己的还款能力衡量一下。另外，一定要提前查一下自己的征信，千万别在贷款审批环节出问题。

提问2：

章哥好，我在2016年在燕郊投资了两套房产，但是到今天价格几乎没有变化。我还算是好的，身边的朋友好几个买的更贵，都还在赔钱。现在大家都在互相打气，鼓励坚持下去。但是，虽然传说有很多利好政策，房价也没涨。请问您对燕郊有什么看法？

回答2：

1、 我曾经多次写到，燕郊的居住人群，以在城区买不起房的年轻人为主。他们收入未必低，但是积蓄少，经不起市场的波动，所以承受力弱。一旦市场出现变化，他们会非常敏感，立刻开始观望。

2、 这和主城区的买房人不同，比如在西城，尤其是金融街置业的。基本都是高收入群体，年龄也偏大。他们有着明确的目标，不会因为短期的波动而改变。所以在这次2017至今的调控中，区域内的房价不降反升。

3、 再一点，燕郊的群体都是过渡型的，一旦他们的积蓄和收入达到了在城区买房的程度，立刻就会搬离。那就是说，燕郊虽然很年轻，似乎很有发展，但却永远都是这些年轻人在来回循环。也就是留不住人，都是同级间的人群频繁置换。

在这种情况下，势必造成天花板现象，比市区要低得多。因为一旦燕郊房价达到了这个群体的极限，那就会陷入价格停滞。

4、 还有一点，燕郊没有成型的，或者可预期的高端产业集群。这一点和望京、亦庄等地区不同，那里都有着成型且规划明确的产业群，业主将长期居住下去，伴随着区域同时成长。而燕郊呢，永远是年轻人在循环。虽然购买人群很大，但供给量也很大，价格也就不稳定。

以2017年调控至今，燕郊等环京地区的跌幅最大，波动也剧烈。这对买卖双方的影响都大，一旦把握不好时机就有可能受损失。

5、 总结：如果有北京的购房资格，那建议趁本次价格上涨把燕郊的房子出手，还是置换到市区最稳妥。

提问3：

章哥您好，我有海淀两居室一套，市场价大概800万。另有现金200万左右。想置换一套中关村附近的大点儿的学区房，3年后上学会用到，自住加保值。其他资金来源没想好是把这套房卖了还是做抵押。我们家庭年收入在80万左右，之前买房贷过一次款。请给个建议，谢谢。

回答3：

1、 只要有过贷款，再买房都是算二套，房子网签价468万以上的只能贷20%，房子网签价468万以下可以贷40%，在这种情况下，能贷的额度很低，还不如全款购入，还能跟业主多聊聊价。

2、 不过请注意一点，中关村附近可没什么大面积的房子，超过100㎡的就不多了，而且房龄都普遍偏老。另外，这里的目前均价在12万左右，以你们的资金，就算是卖掉现有房子，能凑到1000万现金，也就买个八九十平米的房子。

这还是理论值，实际上减去税费和中介费，达不到这个数字。也就是说，购买不了太大的房产，也就是个两居室。

3、 以你们的收入来看，可承担的月供很高，至少贷500万的还款没有问题。那也就是说，如果以1000万自有资金，再加上500万贷款的话，可以购得1500万房产。那建议看看万柳板块，同样是优质学区，但房子的房龄较新，大面积的也多，可选择余地大。

4、 在这种情况下，可以全款购房再抵押贷的模式，这样的贷款额度较高。

5、 如果还是希望在中关村，那建议干脆买个小户型占学位算了，然后在周边租房或住在现有房产中，只是接送麻烦些。同样可以采用以上方式，不用卖现有的房产了。

6、 对于保值，这点不用担心什么，无论中关村还是万柳，都是北京最抗跌的区域，保值性相当好。


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