作者：{admin 整理}
一、裁判观点：
本院认为，系争房屋为被告邬DM、徐JM在夫妻存续期间购得，被告邬DM、徐JM之间就财产所有并无特殊约定，故该房屋虽仅登记被告邬DM为权利人，但符合婚姻法关于共同财产的规定，应认定为共有财产。现在被告徐JM未知情的情况下，被告邬DM转让房屋的行为系擅自处分共有物，侵害了被告徐JM的合法权益。
根据查明的事实，原告陈W在购买系争房屋时已知被告邬DM有妻，应当考虑房屋产权可能存在共有问题，但原告陈W未尽善意购房人的审查义务，未要求被告徐JM出具书面的售房委托书或本人亲自到场确认等方式明确自己所购房屋的权属情况并无不妥。结合原告陈W与被告邬DM的整个房屋买卖过程，双方在合同具体条款的协商、房屋价格的约定、购房款的支付方式、相关手续的办理等方面均存在疑点和不合常理之处。根据举证责任的分配规则，结合日常生活经验，在原告与被告邬DM不能提供充分证据的情况下，认定原告非善意买受人，其与被告邬DM签订的房地产买卖合同应认定为无效，被告邬DM应返还原告陈W房款200万元。
二、案情介绍：
2016年4月19日，原告通过居间方与被告邬DM签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告向被告邬DM购买上海市赤峰路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，房屋转让价为225万元；双方于2016年5月31日前办理系争房屋的过户手续；被告邬DM于2016年7月1日前将系争房屋交付原告；原告应于2016年4月19日支付房款20万元，交易过户当日支付房款180万元，房屋交付当日支付余款25万元。合同签订后，原告于2016年4月27日向被告邬DM支付了房款200万元，同日，原告与被告邬DM共同至上海市虹口区房地产交易中心办理过户登记手续。2016年5月11日，被告邬DM称系争房屋被异议登记，无法完成后续过户手续，亦无法将系争房屋交付原告。原告遂起诉来院。
三、原告诉讼请求：
要求被告邬DM继续履行与原告签订的《上海市房地产买卖合同》，配合原告将上海市赤峰路XXX号XXX室房屋过户至原告名下，原告付清剩余房款时被告将上述房屋交付原告。
四、被告答辩：
被告邬DM辩称，对原告的诉称意见无异议，同意原告的诉讼请求。
被告徐JM辩称，系争房屋为两被告的夫妻共同财产，被告邬DM出售系争房屋未取得被告徐JM的同意，对被告邬DM与原告签订的房屋买卖合同不认可。被告徐JM得知被告邬DM擅自出售系争房屋后，即至房屋交易中心办理了异议登记手续。不同意原告的诉讼请求。
被告徐JM向本院提出反诉诉讼请求：要求确认原告与被告邬DM就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效。事实和理由：两被告于1981年1月1日登记结婚，2004年购买了系争房屋，产权人登记在被告邬DM一人名下。2016年4月，在被告徐JM不知情的情况下，被告邬DM与原告就系争房屋签订了《上海市房地产买卖合同》，后中介公司上门看房确定房价时，被告徐JM才得知此情况，并立即向上海市虹口区房地产交易中心提出了异议。系争房屋系两被告的夫妻共同财产，被告邬DM私下与原告签订的房屋买卖合同是无效的，且房价明显低于市场合理价格，侵犯了被告徐JM的合法权利。
原告陈W反诉辩称，系争房屋登记在被告邬DM一人名下，根据公示公信的原则，原告与被告邬DM一人交易符合物权法的规定。系争房屋虽然是两被告共有，但是根据上海高院关于审理二手房买卖的相关意见，以及婚姻法的司法解释，不动产仅登记在夫妻一人名下，另外一方以未经同意而主张合同无效的，法院不予支持。
本案符合这样的司法解释和指导意见。原告购买系争房屋时，曾去系争房屋看房，当时被告徐JM虽未在场，但被告徐JM的母亲在场，被告邬DM能在该情况下与原告谈论购房及交房事宜，原告有理由相信这样的交易是经过被告徐JM同意的。原告已尽了应尽的注意义务，现在两被告关系不和，被告徐JM以被告邬DM出售系争房屋未经其同意为由主张合同无效，无依据。至于房价款偏低于市场价，系因为被告邬DM有借款到期无法归还，故急于低价出售系争房屋，不存在恶意。不同意被告徐JM的反诉请求。
被告邬DM反诉辩称，同意与原告继续进行系争房屋的交易手续。
五、法院判决：
本院认为，系争房屋为被告邬DM、徐JM在夫妻存续期间购得，被告邬DM、徐JM之间就财产所有并无特殊约定，故该房屋虽仅登记被告邬DM为权利人，但符合婚姻法关于共同财产的规定，应认定为共有财产。现在被告徐JM未知情的情况下，被告邬DM转让房屋的行为系擅自处分共有物，侵害了被告徐JM的合法权益。
根据查明的事实，原告陈W在购买系争房屋时已知被告邬DM有妻，应当考虑房屋产权可能存在共有问题，但原告陈W未尽善意购房人的审查义务，未要求被告徐JM出具书面的售房委托书或本人亲自到场确认等方式明确自己所购房屋的权属情况并无不妥。结合原告陈W与被告邬DM的整个房屋买卖过程，双方在合同具体条款的协商、房屋价格的约定、购房款的支付方式、相关手续的办理等方面均存在疑点和不合常理之处。根据举证责任的分配规则，结合日常生活经验，在原告与被告邬DM不能提供充分证据的情况下，认定原告非善意买受人，其与被告邬DM签订的房地产买卖合同应认定为无效，被告邬DM应返还原告陈W房款200万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：
一、原告陈W与被告邬DM就上海市赤峰路XXX号XXX室房屋所签订的《上海市房地产买卖合同》无效；
二、被告邬DM于本判决生效之日起十日内，返还原告陈W购房款200万元；
三、对原告陈W要求被告邬DM继续履行与原告陈W签订的《上海市房地产买卖合同》，配合原告陈W将上海市赤峰路XXX号XXX室房屋过户至原告陈W名下，原告陈W付清剩余房款时被告邬DM将上述房屋交付原告陈W的诉讼请求不予支持。
六、法律依据：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还…… | 
