房地产案例评析｜广东深圳赖敏明、刘国彬城中村房屋买卖纠纷案评

作者：{admin整理}


作者：李国鹏律师
案例类别：房地产｜土地所有权使用权｜城中村房屋买卖纠纷
案例名称：广东省深圳市赖某某、刘某某城中村房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督纠纷案
案例地域：广东省深圳市
案例来源：中国裁判文书网
案例层级：普通案例
法院级别：广东省高级人民法院
评析焦点：深圳市城中村房屋买卖合同的效力分析与《关于深圳经济特区农村城市化的暂行规定》《关于加快宝安龙岗两区城市化进程的意见》《土地管理法》《城乡规划法》的规章、法律适用


一、案情简述：
多年前（具体不详），出卖人赖某某与买受人刘某某就出卖人赖某某所有的位于深圳市罗湖区布心村157号第一层及第三层的房屋签订《声明书》，该《声明书》实质内容为前述标的房屋买卖交易。多年后，出卖人赖某某向深圳市罗湖区人民法院起诉买受人刘某某。出卖人赖某某向罗湖区人民法院请求：1、确认赖某某与刘某某之间签订的《声明书》（房屋买卖合同）无效；2、刘某某向赖某某交还《声明书》项下之深圳市罗湖区布心村157号第一层及第三层房屋；3、本案诉讼费用由刘某某承担。买受人刘某某对出卖人赖某某的诉求不予认可。
一审判决：一审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定做出裁定，裁定：驳回赖某某的起诉。


二审判决：赖某某不服一审判决，提起上诉。2018年11月30日深圳市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定做出（2018）粤03民终21583号裁定：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。


再审判决：赖某某不服广东省深圳市中级人民法院（2018）粤03民终21583号民事裁定，向广东省高级人民法院申请再审。广东高院依法组成合议庭对本案进行了审查并于2019年6月4日做出（2019）粤民申2391号裁定：驳回赖某某的再审申请。


二、法律观点简述：


一审法院观点
根据本案已查明的事实，涉案房产建设于原农村集体土地之上，且当事人不能提交涉案房产的报建报批手续，涉案房产应属于历史遗留违法建筑。根据深圳市人民代表大会常务委员会《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》的规定，行政主管部门对于违法建筑则将区分情况而分别采用确认产权、依法拆除或者没收、准许临时使用等方式进行处理。因此，涉案房产的性质和权属的认定应由行政机关处理。在行政机关未就涉案房产作出相应处理前，人民法院无法对涉案房产的归属及合同等作出认定，因此本案诉讼不属于人民法院民事诉讼受案范围。据此，一审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，裁定：驳回赖某某的起诉。本案受理费7125元，待该裁定生效后，由一审法院全额退还赖某某。


二审法院观点
涉案建筑物无合法的报建手续，并已按照深圳市历史遗留违法建筑进行了申报，在相关行政主管机关对涉案建筑物进行审查处理前，其合法性尚处于不确定状态，当事人对涉案建筑物所享有的权益亦处于不确定状态，故本案应由行政主管部门对涉案建筑物的合法性先行处理，一审法院据此驳回赖某某的起诉，处理结果并无不当，应予维持。待行政主管部门对涉案建筑物的合法性进行处理后，当事人如发生民事纠纷，可再向人民法院提起民事诉讼。


再审法院观点
赖某某诉请刘某某返还的涉案房产，属于深圳市历史遗留违法建筑。其主张是否得到支持，涉及涉案房产的合法性问题。根据深圳市人民代表大会常务委员会《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》的规定，行政主管部门对于违法建筑则将区分情况而分别采用确认产权、依法拆除或者没收、准许临时使用等方式进行处理，故房产的合法性问题应当由行政主管部门先行确定，本案不属于人民法院民事诉讼受理范围。一、二审法院分别驳回赖某某的起诉、上诉并无不当。故赖某某认为本案依法属于人民法院应当受理的民事诉讼范围，本案所涉房屋买卖合同应当认定为无效的再审申请理由不成立，本院不予支持。


三、法律评析：


本文主要针对涉案“深圳市城中村房屋买卖合同的效力问题”，结合深圳市农村城市化进程中颁布的地方规章《关于深圳经济特区农村城市化的暂行规定》（以下简称《城市化规定》）、《关于加快宝安龙岗两区城市化进程的意见》（以下简称《城市化意见》）及《土地管理法》、《城乡规划法》展开法律分析：


（一）深圳市城中村房屋买卖合同效力认定与《城市化规定》、《城市化意见》的关系，以及对《土地管理法》适用的变化。


1992年6月18日，深圳市人民政府就农村城市化建设，颁布实施《城市化规定》，该规定所指的特区农村和农民系深圳特区范围内68个村委会、沙河华侨农场和所属持特区内常住农业户口的农民、渔鱼和蚝民，前述地域范围即为现福田区、罗湖区、南山区和盐田区。《城市化规定》将特区内原集体所有尚未被征用的土地一次性征收为国有土地，将特区内原农民全部一次性转为城市居民。
2003年10月29日，深圳市人民政府就农村城市化建设再次颁布实施《城市化意见》，该意见所指地域范围为宝安、龙岗两区。《城市化意见》将宝安区、龙岗区的村集体经济组织全部成员转为城市居民的，原属于其成员集体所有的土地依法转为国家所有。宝安、龙岗两区从2004年4月份开始全面推进城市化，到2004年12月基本完成。
从前述两份深圳市城市化地方规章可知，在上述两份规章实施后，原土地的所有权性质从集体变为国有，原集体经济组织成员从农民、渔民、蚝民等全部转为城市居民。社会大众对在原集体经济组织集体土地上所建设的且由原集体经济组织成员所有的房屋，虽然一直统称为农村房，但该农村房因为相应土地性质的国有化、权利人户口的城市化，与深圳市范围外的没有通过类似地方规章进行农村城市化改革的农村房，在本质上有很大不同。
《城市化规定》、《城市化意见》的先后实施，使得深圳市城中村房屋的土地国有化、权利主体城市居民化。因此，在判断深圳市城中村房屋买卖合同的效力时，要充分考虑前述两份农村城市化文件，不可再通过适用《土地管理法》中基于集体经济组织成员权而享有的农村宅基地制度规定，以及土地集体所有制下的农村集体建设用地的制度规定，进而认定深圳市城中村房屋买卖合同无效。
虽然不能通过上述《土地管理法》中集体土地制度、成员权宅基地制度认定合同无效，但在已完成土地国有化的前提下，当事人通过买卖在国有土地上所建城中村房屋的行为，在房地一体的基本物权原则下，买卖行为导致了国有土地使用权的无偿转让，侵害的是国家利益即损害社会公共利益，从该层面应认定买卖行为无效。


（二）深圳市城中村房屋买卖合同效力认定与《城乡规划法》的法律适用。


根据《城乡规划法》第四十条“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”根据该规定，进行工程建设必须取得建设工程规划许可证。该规定为强制性效力规定，违反该规定所建设的建筑物为违法建筑。而对违反强制性效力规定所建设的违法建筑进行交易的行为，属于合同法律制度中的无效情形。实践中，纠纷所涉及的深圳市城中村的房屋基本是没有建设工程规划许可证或合规报建手续或事后转为合法产权房屋的。因此，对前述该些房屋的买卖合同效力，依据《城乡规划法》规定认定无效是完全没有法律障碍的。


（三）审判实践中，深圳市两级人民法院对涉及农村城市化的城中村房屋买卖合同纠纷采取不予受理或驳回起诉的态度。


根据以上（一）（二）项分析，对涉及深圳市农村城市化过程中未取得合法报建手续、建设工程规划许可证或事后没有转为合法产权的城中村房屋买卖合同的效力，进行无效认定是没有法律障碍的。
但从本案例罗湖区人民法院、深圳市中级人民法院的、广东省高级人民法院的裁判结果可看出，地方法院在审判实践中囿于涉及农村城市化的历史因素，对该问题采取不予受理或驳回起诉的回避态度。


声明：本案例评析仅供阅读交流，不代表具体个案的法律意见、建议或决策依据。如您需要法律建议或其他专业分析，请私信与本文作者联系。




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