你买房子踩坑了吗？房产买卖应当注意这些问题？（一）

买房子是中国老百姓的一件大事，在房产买卖的过程中稍不留神就会踩坑，轻则遭受经济损失，重则血本无归。济南中院最近公布了一个数据，2017-2020年，全市法院新收商品房买卖合同纠纷案件分别为1854件、2623件、5016件、5691件，案件数量呈逐年上升的趋势，由此可见房产买卖中的矛盾纠纷确实非常突出。本系列文章将从各个方面进行阐述，帮助大家规避房产买卖中可能遭遇的风险。



第一个问题主要讲一讲房屋买卖合同网签备案的相关规定。
什么是网签？

网签就是交易双方签订合同后，到房地产相关部门进行备案，并公布在网上，网签后会给个网签号，用户可以通过这个号在网上进行查询。住建部于2018年发布了《关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》（建房[2018]128号），要求全面推进房屋网签备案制度。根据该规定，房屋买卖双方签订合同后，房地产开发企业或房产中介机构通过登录房屋网签备案系统平台进行网签操作，房屋网签备案系统网上赋予房屋买卖合同一个合同备案编码，这样买卖双方即可通过该编码对房屋交易状态进行查询。
网签有什么用？

网签主要起到一个对房屋交易状态进行公示的作用，主要是为了让房地产交易更加透明化，防止“一房多卖”，并且网签的合同作为办理最终产权的依据。以前没有网签制度时，购房者无法掌握房屋的真实情况，现房买卖中，买受人可以通过占有房屋的形式产生一定的公示效果，但是对于预售的房屋，开发商如果“一房数卖”，购房者往往在信息不对等的情况下，难以辨明真实情况。虽然未取得房屋的其他买受人可以通过主张违约责任来维护自己的合法权利，但是起诉、执行付出的精力是非常大的，很有可能颗粒无收。即使在网签制度非常完善的今天，自然人之间的房屋买卖中，购房者依然有可能因为出卖人“一房数卖”而受到伤害。



没有进行网签的情况下，如何保障顺利取得房屋？

在目前的监管政策下，通过开发商或者房产中介购买房屋，都可以进行网签来确保对方无法“一房数卖”，但是私人之间的房屋买卖呢？同样可以通过法律的规定来防止意外的发生。

《民法典》第二百二十一条规定，当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
　　预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。

预告登记制度正是为了保障将来的物权的实现而设立的制度，预告登记虽然不能产生物权变动的效力，但是预告登记可以阻止登记期内的物权变动，这样就能保证对方无法在过户登记前将房子转卖给第三人。

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