陕西案例：房屋所在土地被挂牌出让，房屋所有权人是否可以起诉？

作者：{admin  整理}
案例简述

马先生等三人为陕西省某市某区某村村民，分别在本村拥有合法宅基地，宅基地地上范围内建有房屋。
2019年12月4日，该区自然资源和规划局作出《国有建设用地使用权挂牌出让公告》（以下简称《出让公告》）。
2020年7月1日，陕西省人民政府作出陕政土批《关于该区2019年度第五批次农用地转用土地征收和使用国有土地的批复》，同意将该村等集体土地农用地转为建设用地并依法征收为国有土地。
在《出让公告》作出时，马先生合法拥有的宅基地上仍有房屋用于居住，并未收到任何关于拆迁的通知，也并未签订任何补偿协议。马先生认为出让行为侵害了自己合法的土地使用权，遂带领其他两位邻居一起向区人民法院提起行政诉讼。



重点法律分析

一、争议焦点
房屋等未安置补偿其所在的土地是否可以出让？
二、法律解读
（一）禁止“毛地出让”
我们首先要了解“净地”和“毛地”的概念。
根据《闲置土地处置办法》的规定，市、县政府供应的土地应当对土地权利清晰，安置补偿落实到位，没有法律经济纠纷，地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确，具备动工开发等所必要的基本条件——此为“净地”的概念。净地出让则往往是政府已经完成了出让前的土地使用权收回和拆迁补偿工作，法律关系相对简单。
“毛地”是相对于“净地”而言的，是指拟出让的土地或者权属边界条件不清晰、或者未完成征收拆迁安置、或者不具备交付条件，或者兼具以上三点中的两点或全部。毛地出让涉及法律关系复杂，法律权属不清晰，还涉及到土地使用权收回，出让，和拆迁补偿问题，同时，在毛地出让后，极有可能会让拆迁户和开发商之间产生纠纷，会给后期的项目开发留下重大隐患。
因此，国家规定禁止“毛地出让”。
（二）要遵循先补偿后搬迁的原则
实施房屋征收应当遵循先补偿、后搬迁的原则。
通常情况下，征收方主导整个房屋征收过程，经常会出现被征收方在还未收到合理补偿的情况下，房屋即被拆除。先补偿后搬迁的原则保障被征收人获得充分补偿，从源头上杜绝不补偿就强行搬迁的违法征收行为。
那么，补偿的标准是什么呢？
在征收双方就征收补偿方式、补偿金额和支付期限、产权调换的安置房面积和地理位置、临时安置补偿费或周转用房安置、停产停业损失补偿、搬迁时间和搬迁费、过渡方式和过渡期限等这些事项达成一致后，即可签订征收补偿协议。在协议签订完成后，双方需要按照协议的约定，履行协议中确定的义务。
综上，我们可以看出，只有在土地权利清晰，安置补偿落实到位，没有法律经济纠纷等各个条件都具备的情况下，才可进行土地出让。
三、本案结论
在本案中，马先生等三人在该村拥有合法的宅基地使用权及房屋所有权，且宅基地在被告作出的挂牌出让公告的土地范围内。在马先生仍对涉案土地享有合法使用权的情况下，被告明显违反关于禁止“毛地”出让的政策规定。截至被告作出的挂牌出让公告时，原告并未看到任何土地征收相关公告及补偿决定。
因此，出让行为必然侵害了马先生的合法权益，在土地上仍有房屋未安置补偿落实到位的情况下即出让，是明显违法的。
法律依据

《闲置土地处置办法》第二十一条

市、县国土资源主管部门供应土地应当符合下列要求，防止因政府、政府有关部门的行为造成土地闲置：
（一）土地权利清晰；
（二）安置补偿落实到位；
（三）没有法律经济纠纷；
（四）地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确；
（五）具备动工开发所必需的其他基本条件。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条

实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

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