涉新冠疫情房屋租赁合同纠纷：北京朝阳法院案例

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本文作者：张春光律师【锦天城律所】

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涉新冠疫情案件的裁判，法院不可能“一刀切”。法院要根据具体案情，判断合同的履行受新冠疫情影响的大小，然后再综合各种因素作出裁判。

本文分享一个北京朝阳法院的案例【案号：（2020）京0105民初27932号】，这个案例很有代表性。

一、案情简介：

1、出租方与承租方于2019年12月29日就案涉房屋签订了房屋租赁合同；

2、合同约定租赁用途为商业经营，租期自2020年3月1日至2023年2月28日，租金每月9千元，三个月一付，先付后用，押金1.8万元；

3、合同签订当天，承租方支付了三个月租金2.7万元和押金1.8万元，出租方将案涉房屋交付给了承租方；

4、2020年1月25日北京市启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年2月5日，涉案房屋所在楼宇内发现一起确诊病例。

5、2020年2月5日，承租方以受新冠疫情影响为由给出租方发出解除合同的通知。

6、2020年7月1日，在诉讼中，双方完成了房屋交接，承租方将房屋交还了出租方。

二、承租方诉讼请求

1、确认合同于2020年2月5日解除；

2、出租方返还三个月租金2.7万元和押金1.8万元；




三、法律分析

1、新冠疫情并非案涉房屋租赁合同无法履行的“不可抗力”事件

《合同法》第117条第二款规定，本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

《民法总则》第180条第二款规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。

《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第2条规定：“依法准确适用不可抗力规则。人民法院审理涉疫情民事案件，要准确适用不可抗力的具体规定，严格把握适用条件。对于受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的民事纠纷，符合不可抗力法定要件的，适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条等规定妥善处理；其他法律、行政法规另有规定的，依照其规定。当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。”第3条规定：“依法妥善审理合同纠纷案件。受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，按照以下规则处理：（一）疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定……”

本案中，承租人的合同义务是支付租金，新冠疫情及其防控措施并未直接导致其不可克服的不能履行合同，因此，新冠疫情及其防控措施对承租人履行租赁合同而言并非不可抗力因素。

2、承租人无权单方解除合同

“不可抗力”既是案涉租赁合同约定的解除合同的事由，也是法定的解除合同事由，但是鉴于新冠疫情及其防控措施对承租人履行租赁合同而言并非不可抗力因素，因此承租人无权单方解除合同。

《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条第二款规定：“为展览、会议、庙会等特定目的而预订的临时场地租赁合同,疫情或者疫情防控措施导致该活动取消,承租人请求解除租赁合同,返还预付款或者定金的,人民法院应予支持。”本案租赁合同也不符合该规定。

因此，承租人要求确认合同于2020年2月5日解除的诉讼请求不应予以支持。

合同解除的时间节点关系到租金计算至什么时候，承租人是否应当补足未付租金，或者出租人是否应退还承租人多付的租金问题。

3、承租人无权单方解除合同并不意味着租赁合同僵局无法破解

“九民纪要”第48条规定：“违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。”

“九民纪要”第48条的规定，并非赋予了违约方合同解除权，而是对合同僵局的解决方法，即赋予法院通过解除合同来解决合同僵局的权力。本案中，承租方和出租方在诉讼过程中于2020年7月1日完成房屋交接，实现事实上的合同解除，我猜测这背后应该是法院基于“九民纪要”第48条等规定做了出租方的工作（注：如出租方坚持不同意解除合同，法院也可依法判令解除合同）。

4、合同解除的法律后果（责任承担）

这是当事人最关心的问题，是法官自由裁量权的范畴，也是诉讼当事人通过证据和法律争取合法权益的重要“场地”。

（1）因不构成“不可抗力”而无法完全免责

《合同法》第117条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。……”

《民法总则》第180条第一款规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。

“违约方”如果不符合不可抗力，则一般无法全部免责。

（2）责任划分要考虑疫情影响的大小和裁判结果是否公平

《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条规定：“依法妥善审理合同纠纷案件。受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，按照以下规则处理：……（二）疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。……”

本案中，疫情的确对承租人正常使用案涉房屋，并遵循商业规律有所收益产生了严重负面影响，如果按照合同约定判令承租人支付全额租金并赔付全额违约金，显然对承租人不公平。但是，出租人的房子也是花钱买的，房屋空置对出租人也损失很大，且出租人在此合同纠纷中没有过错，合同解除并非出租人的原因导致的，且出租人再出租案涉房屋可能也会有困难，因此，法院在作出裁判的时候也必然要考虑到出租人的合理利益。法院只能综合考虑上述各种因素之后，对合同解除的法律后果酌情作出裁判。

四、判决

本案一审判决确认双方的租赁合同于2020年7月1日解除，出租方返还承租方押金1.8万元，对于承租人主张的退还2.7万元的租金的诉请法院未予支持。

这个判决考虑了疫情影响的大小和对双方当事人的公平，是一个合法恰当的判决。