房产买卖出新规？《民法典》提醒你：买房注意这6点

《民法典》这部历时5年编著而成的“社会生活的百科全书”，囊括了生活的方方面面。


但是对于专业的法律条文，很多人是不会主动去研读的。


今天就给大家唠唠《民法典》中那些房产买卖新规定。


以后买房记得避开这些坑哦 ~







一、买房前必须查明房产的居住权


从2021年起，每套房产都拥有三种不同的物权属性，分别是土地使用权、房屋产权、居住权。


居住权可以理解为单纯给居住人设置的物权类型。带有居住权的房子原则上无偿设立、不能出租，居住权不得转让、继承。


《民法典》


第366条规定：
居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。


第368条规定：
居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。


第369条规定：
居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租;但是当事人另有约定的除外。


第370条规定：
居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。







二、买房绕开中介，省钱“跳单”？不可以！


众所周知，中介费并不便宜，一般按房价的2%收取。


很多人一是通过中介认识买家或者卖家，最终私下成交；二是同样房源货比三家，找收费最低的中介成交。


以上的做法都是为了省中介费，经常导致房屋中介人员白忙一场，却无法收到本应属于公司的中介费。


因此，国家从法律层面否定了此类做法。


《民法典》第965条规定：


委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。







三、不少商品房都没有现房，提前进行预售，要注意些什么？


1.在售楼部公示栏或政府官网查询拟购买的房屋是否有《商品房预售许可证》。


2.在政府官网查询拟购买的房屋所处状态是否可以销售。


3.不轻信广告宣传和口头承诺，不要轻易相信开发企业和中介机构以优惠、折扣等宣传口号为名的任何费用，未写进合同条款中的事项，都不受法律保护。


四、买房时怎么防止“一房多卖”现象？


1.当地住建局建立了商品房买卖合同网签系统，应该在网签系统中打印后签订，也就是网签合同，或者不要签订。


2.与开发商签订网签合同后，你可以马上到政府网站查询你所购房屋的状态情况，如是已签订状态，则网签成功。







五、已抵押的房屋，可以不解除抵押直接办理过户


买房一般都会通过银行借款，银行会要求办理房产抵押手续，也就是说，我们什么时候还清银行的钱，银行便可以为我们解除抵押，同时，房产也可以上市进行销售。


而《民法典》第406条规定：
抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。

抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。


也就是说，抵押人可以将房子出售，抵押权则跟着房子走。


抵押权不影响房产的交易流转，卖房子不需要取得抵押权人同意，但是抵押人卖房子时必须通知抵押权人。





六、遇到房屋交易纠纷或者开发商违法违规怎么办？


1.可以向当地消费者投诉平台12345进行投诉。


2.可以向当地住建部门进行投诉，也可以向市住建部门进行投诉。


3.可以通过官方网站留言、电话、书信、直接上门等投诉方式进行维权。

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