农村房子是块宝！随便买卖还得了？小心谨慎没得跑

多年前来到城市安家，农村的房子觉得没用就给卖了，之后房子遭遇征收拆迁，巨额拆迁补偿款让当初的买卖双方都说应该是自己的，都想拿。现在这种购买了农村住房遭遇拆迁引发的纠纷必定上榜农民朋友糟心事儿之首！
那么这种情况到底拆迁款该给谁呢？今天，龙爷就带您看一起因拆迁引起的房屋买卖合同纠纷案。



事情是这样的。
首先，老张是马兰坡村儿人，老刘是隔壁王二麻子村儿的，不是一村儿人。俩人打小经常村口儿搓麻，熟了就拜了把子，铁瓷。早年前，老张的儿子出息了，在城里买了楼房，把老张一家都接到了城里居住，老张在马兰坡村的房子就闲置了下来。
老张年纪也不小了，想着往后就在城里养老送终，不回农村了。农村的房子闲着也是闲着，老张全家一合计，干脆卖了吧，还能换点儿钱在城里装个修、添置个家具伍的。
正好老刘有意，俩人也熟，老张与老刘就签订了房屋买卖协议。协议约定了，老张将马兰坡村的全部房屋折价80000块钱卖断给老刘。老刘立马痛快就付了购房款80000块钱，老张将房子就交付给了老刘。
随后多年一直平安无事，逢年过节老张还经常回村里找老刘搓麻。



就在去年，来事儿了。
老张卖给老刘房屋所在的马兰坡村旧村改造，准备拆迁。老刘作为房屋所有人，就包括全部房屋，还有其他财产与当地街道办事处签订《房屋货币补偿协议》，总计补偿金额247万元。
老张已经因病去世了，他的儿子回村里为老爸安葬的时候，知道了此事。老张儿子认为当初双方签订的房屋买卖合同应该无效，找老刘理论，要求返还房屋。
双方产生争议，老张儿子诉至法院。
法院最终审理后认为，老张和老刘签订的房屋买卖协议无效，老张儿子返还老刘买房钱80000块钱。老张儿子要求返还房屋，因为房子已经要拆迁，客观上不可能了。所以法院依法调整为支付折价补偿款。根据双方的过错，老张儿子要承担90％的过错赔偿责任，判决确认双方的合同无效，老刘支付老张儿子房屋拆迁款的10%。
您说这样判合理吗？谁让你当初瞎卖的，要不现在拆迁款都是你的。



农村房屋能买卖吗？

这种事儿很常见，值得说道说道。
首先，我国法律虽然没有禁止农村村民出卖、出租宅基地上的房屋。但买卖农村房屋是有条件的，您可得看好喽。
《土地管理法》有明确规定，禁止将农村宅基地出售给本集体组织成员以外的人。也就是说，您买卖宅基地上的房屋，只能卖给同一个村的人。开头已经说了，老张和老刘不是一个村的。
因此，老张和老刘不是同一集体经济组织的成员，他俩签的农村房屋买卖合同就是无效的。
农村房屋买卖必须慎重，没事儿别瞎卖

都明白了吧，那么，房屋买卖合同被认定无效以后，怎么处理呢？
这得从四块儿来说。
首先，返还购房款那是没跑了。就是说，老刘应该把房屋原状返还老张，老张把80000块钱还给老刘就齐活了。
其次，要补偿添付物的价值。如果老刘在居住使用期间对房屋装修、翻建、扩建的话，那老刘就对这些部分享有所有权。一般法院会处理为，老刘将房屋，还有添付的东西都给老张，老张将添附物的价值补偿给老刘。
第三，就是按过错赔偿损失了。就是《土地管理法》不允许农村集体土地流转而出卖的，你还买卖，那你们买卖双方就都要承担一定的过错责任滴。
最后，就是最重要的拆迁时，可以适当补偿。按理来说，既然买卖合同已经无效了，老刘就不是合法的产权人，他应该无法得到拆迁补偿。但还存在一种情况，出卖人也就是老张要是主张《买卖合同》无效的话，要求老刘返还房屋或拆迁补偿款的（老张儿子确实也是这么干的），老刘就可分得部分拆迁款。
事实上，上面也说了，法院就是这么判的，老刘还得到了大部分。
法院裁判的合理合法，依法办事儿，没毛病！
怎么着，您听明白了吧？农村房子可以买卖吗？可以！但要注意的东西可多了去了。农村房屋的情况随时都可能会发生变化，还得具体问题具体分析。万一就像老张老刘这样，出点意外，后悔都来不及。
要我说，您要是弄不明白，就别为了那俩钱瞎卖，自个儿留着，到时候真拆了，拿不少补偿款揣兜里，可比您当初卖的那俩钱嗨了去了。
听你龙爷的，没坏处，都为您好。
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