土地年限缩水，购房者起诉开发商，为何先赢后输？

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不同的土地性质，土地年限是有区别的，消费者在购房时如果不对土地性质了解清楚，往往会埋下隐患。
济南的檀女士就是其中之一，购房合同上写明土地年限为70年，办理产权证书时却变成了40年，檀女士为此起诉开发商，结果先赢后输。
这是怎么回事？

70年陡变40年，土地年限起纷争

2015年，檀女士与NS公司签订了《商品房买卖合同》，约定购买后者开发的××城商品房一套，房屋用途为商业用房。该合同第一条载明：规划用途为居住商业商务，土地使用年限自2014-07-25至2084-07-23。
同日，双方签署了补充协议一份，载明：在签订买卖合同前，甲方已向乙方明示《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》等依法应向房屋买受人出示的全部规定及“五证”等证明文件，以及《商品房买卖合同》(含所有附件及补充协议)示范文本、《业主临时管理规约》、《前期物业服务合同》、《一房一价表》等文件。乙方对前述规定、文件等已仔细阅读并同意遵照执行。
2019年，檀女士取得了案涉房产的不动产权登记证书，载明用途为居住(其他普通商品住房用地)商业商务用地/商业网点，使用期限：居住(其他普通商品住房用地)出让年限至2084年8月21日，商业商务用地出让年限至2054年8月21日。
土地年限从70年缩水为40年？！惊讶之余，檀女士了解到，NS公司取得土地使用权登记载明：居住用地出让年限为70年，终止日期为2084年7月23日；商业商务用地出让年限为40年，终止日期为2054年7月23日。
檀女士以NS公司有意向其隐瞒土地年限为由，向法院提起诉讼，请求判令NS公司赔偿其违约损失20余万元。

一审：开发商违约，赔偿购房者损失

一审法院认为，案涉合同的第一条明确约定“土地使用年限自2014-07-25至2084-07-23”；该条款为格式条款，在檀女士、NS公司未对案涉房屋的土地使用年限作出其他约定的情况下，且双方事后不能达成一致意见，导致对合同条款解释时产生分歧，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，即认定案涉合同第一条关于土地使用年限的表述构成NS公司对案涉房屋土地使用年限的承诺。NS公司未能依约向檀女士交付符合合同约定的土地使用期限为70年的房屋，檀女士对案涉房屋办理了权属登记，权属登记证书中载明的土地使用年限与合同第一条约定不符，且NS公司亦认可案涉房屋土地使用年限为40年，NS公司已构成违约，应当承担相应的违约责任。
鉴于檀女士未能提交证据证明因NS公司的违约行为所造成的具体损失，综合衡量合同履行程度、当事人的过错程度、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同条款等多项因素，一审法院酌定以总房款的3%为NS公司应支付的违约金，判决NS公司支付檀女士违约金6万余元。

开发商上诉，双方各执一词

NS公司不服判决，提起上诉，认为NS公司在本案商品房买卖中不存在违约行为，请求依法撤销一审判决，改判驳回檀女士诉讼请求。理由如下：
购房合同关于使用年限约定系对“项目建设依据”描述，而非对涉案房屋产权证书土地使用权年限的约定。购房合同第一条标题为“项目建设依据”，系对整个开发项目“建设依据”的信息表述。整个××城项目只有一个土地使用权证，其中居住用地使用年限70年(至2084年7月23日止)、商业商务用地使用年限40年(至2054年7月23日止)。因此从上述约定土地证号及土地面积内容可以看出，其是对整个××城项目的土地信息以及建设工程规划许可证、施工许可证的表述。除上述项目信息外，该条中并没有任何涉案房屋具体信息的约定，更没有明确涉案房屋所对应产权证书土地使用年限。因此，从内容看，该条约定仅是阐明NS公司所开发出售的涉案房屋所占据整个项目土地的使用权合法性和规划施工合法性状况的一种合同确认，而不是NS公司针对涉案商品房办证土地使用年限的承诺。而购房合同第三条是针对所售商品房基本情况约定，其明确载明涉案房屋用途为“商业用房”，但并没有对土地使用年限的约定。
NS公司就项目土地证书已经履行充分的告知义务，檀女士对商业用地40年年限是知情的。NS公司在售楼中心大堂显著位置，用案场公示牌将土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设施工许可证、商品房预售许可证等五证在内项目信息在销售大厅进行公示，而涉案商铺所在土地的《国有土地使用权证》中已经明确记载商业商务用地使用年限40年(至2054年7月23日止)，因此檀女士对商业用地40年年限是知情的。购房合同补充协议已经明确约定，在签订买卖合同前，NS公司已向檀女士展示了“五证”文件以及买卖合同文本，檀女士已经对所购商铺的项目规划审批情况及法律状况了解并认可。
土地使用权的年限系法律强制性规定，商业用地最高年限为40年规定的法律一经公布就推定所有人已知。按照《城市房地产管理法》第十四条规定“土地使用权出让最高年限由国务院规定”，国务院1990年制定并颁布实施的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定“居住用地最高年限为70年，商业用地最高年限为40年”。暂行条例作为具有普遍约束力的行政法规已经颁布实施了近三十年，具有法的普遍性和公示性，且我国商品房市场化开发已经有几十年历程，居住用地和商业用地不同使用年限早就被大众所熟知，故在对商业土地使用年限系法律强制性规定且为大众普遍熟知的情况下，檀女士对涉案的商业房屋法定40年土地使用年限是应当知道且完全能够知道的，合同载明的项目土地信息不会影响檀女士的认知。
涉案商品房预售合同文本并非NS公司制定，其第一条土地信息是系统抓取生成。按照房屋主管部门对商品房预售监管的要求，预售所签订的商品房买卖合同范本是国家住建部统一制定的范本。本案土地使用权证有居住和商用两种使用年限。也就是说系统无法同时显示两种使用年限。当时系统中的对土地使用年限信息是系统自动抓取的居住用地70年期限。而且，济南市住建局也曾为与本案类似商铺办理过70年产权证书，但后因发现错误被收回，最终发放了40年证书，这说明主管部门也存在类似情况。以上可以看出，商品房买卖合同按照主管部门要求使用的国家统一的格式范本，其中第一条的项目土地信息是“济南市房地产信息系统”自动抓取并生成显示的是整个地块最长使用年限。该内容并不是NS公司刻意去书写，也不存在故意隐瞒。另外，通过裁判文书系统可以检索到与本案类似案例非常多，都是因为合同第一条约定土地使用年限导致的纠纷，可见此现象主要是因为前述主管部门对商品房买卖合同管理导致，其合同第一条约定仅是项目建设信息表述，并非买卖双方当事人就涉案房屋产权年限的意思表示。综上所述，合同第一条内容约定的土地信息仅是合同范本中项目建设依据信息，而不是对涉案房屋办理产权证书的约定。
土地出让年限系国家法律强制性规定，假设认定购房合同约定了涉案房屋土地使用年限，其约定超出国家规定的部分也应为无效。1.购房合同第一条系项目建设依据约定，即使法院认定该条中土地年限是对所购涉案房屋土地使用年限的约定，其超出国家规定的30年部分也应为无效。民法总则第一百五十三条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。”合同法第五十二条规定:“下列情形之一的，合同无效：(五)违反法律、行政法规的强制性规定”。国家出让土地使用权不仅要收取土地出让金，而且规定土地使用者只能在一定年限内使用土地，国家通过施行国有土地有偿使用和有期使用两项制度，实现地价合理调整和土地资源的合理配置，故《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条关于商业用地出让最高年限为40年的规定以及《物权法》第一百四十四条关于建设用地使用权转让的使用期限不得超过建设用地使用权的剩余期限的规定，体现了国家对于土地流转市场秩序的维护和国家对土地所有权的保护，本质上涉及国家利益和社会公共利益，应当属于能够导致民事行为无效的强制性规定。本案中，假设檀女士主张的购房合同中有关70年约定系针对涉案房屋，因商业土地使用权最高年限为法律强制性规定40年，超出部分的30年年限也因违反法律强制性规定而系无效约定。一审法院认定此约定为有效约定且承担违约责任，显然适用法律错误。因超出部分无效，檀女士“就70年约定”主张NS公司违约不能成立。2.购房合同其他部分真实有效。民法总则第一百五十六条规定：“民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”根据本条规定，以其他部分的效力是否受已经认定为无效部分民事法律行为的影响为标准。只有在合同的部分无效条款与其他条款具有不可分性或者合同目的违法或者其他条款的有效性对当事人没有实际意义，无法实现合同目的等特殊情况下，才能确认合同全部无效。从合同的目的来看，檀女士签署商铺买卖合同的根本目的应当是为了获得商铺的所有权和在一定期限内的土地使用权，以对商铺进行占有、使用、收益、处分。而商铺的土地使用年限系法定，无论合同如何约定，当事人都不会取得超过法定年限的产权证书。因此，在檀女士能够取得涉案房屋并办理40年产权证书情况下，其合同目的可以实现，因此合同其他部分仍应为有效。3.即使超出40年部分约定无效，NS公司不存在过错。按照原合同法规定，合同无效的，按照过错承担责任。
对此，檀女士辩称：
合同第一条项目建设依据中明确约定“规划用途为居住商业商务，土地使用年限自2014-07-25至2084-07-23”。2021年，檀女士在办理不动产权证时被告知该房产的使用年限为40年，NS公司违反双方约定，应当承担违约责任。
NS公司并没有向其出示过所谓的“五证”。
NS公司作为专业从事房地产开发的企业，其对于房地产相关法律、法规的熟识程度相较于檀女士要更高。既然相关法律规定了商业用地土地使用年限为40年，NS公司还向檀女士承诺土地使用年限70年，将该项内容写进《商品房买卖合同》，其行为显然构成欺诈。
NS公司所说“涉案商品房预售合同文本并非上诉人制定，系系统抓取生成”完全与事实不符。檀女士向一审法院提供了位于相同小区的其他业主的《商品房买卖合同》，在同一个小区内，同样的商品房土地使用年限有着40年和70年的不同。如果真是系统抓取生成，绝对不会出现土地使用年限不一样的情况。实际情况是NS公司刻意隐瞒信息，编造谎言欺骗檀女士，并将涉案房产以70年使用年限的标准卖给消费者，给檀女士造成经济损失。

二审支持开发商诉求，撤销原判

本案的争议焦点为NS公司是否构成违约及檀女士主张的违约责任应否予以支持。
二审法院从法律规定、合同约定以及双方当事人提交的相应证据等方面综合予以认定。
首先，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》于1990年5月19日发布实施，于2020年修订。该条例第十二条第四款规定商业用地土地使用出让最高年限为40年。檀女士在购买涉案商品房时对商业用地和居住用地土地使用出让最高年限不同应有清晰的认知。涉案合同对商品房用途明确约定为商业用房，檀女士在购房时理应知道购买涉案商业用房的土地最高使用年限为40年，不应对此产生不合理的期待。
其次，《商品房买卖合同》第一条“项目建设依据”系NS公司对其开发地块项目建设整体情况的告知，而不是对檀女士所购买的商业用房土地使用年限的承诺。该条款载明的使用年限之前已经明确了规划用途不仅包括商业商务还包括居住，故作为混合用地自2014年7月25日至2084年7月23日的土地使用年限系最长使用年限。因此，通过该条款的解读无法得出涉案商业用房的土地使用年限为70年。
再次，檀女士提交的载明土地使用年限为40年的他人购房合同与涉案合同的时间不同、交房时间不同，位置亦不同，无法证实因土地使用年限载明时间的不同导致房屋价格存有不同，亦无法证实NS公司在其购房时曾就涉案商业用房土地使用年限为70年进行过相应的销售宣传与许诺，应承担举证不能的不利后果。
综上，檀女士要求NS公司赔偿涉案商业用房土地使用年限缩减30年的违约金于法无据，法院不予支持。一审法院认为《商品房买卖合同》约定的涉案商业用房的土地使用年限为70年属于事实认定错误。一审法院在《商品房买卖合同》未约定相应违约金的情况下，判决NS公司向檀女士支付违约金，属于法律适用错误。
上诉人NS公司的上诉请求成立，予以支持。法院裁判结果如下：撤销一审判决；二、驳回被上诉人檀女士的诉讼请求。

提醒：注意土地年限的不同

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定土地使用权出让年限按下列用途确定:
(一)居住用地七十年;
(二)工业用地五十年;
(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;
(四)商业、旅游、娱乐用地四十年;
(五)综合或者其他用地五十年。
由此可见，土地使用权年限取决于土地用途，与房屋类型及房屋用途无关。一些开发商为此动起了脑筋，将工业用地、文化、体育等用地混同为居住用地对外销售。消费者如果不细心甄别，极易上当。
房质网提醒，消费者购房时，应该对其土地使用权年限加以调查了解:
产调单、产证明确记载土地使用权年限，则以此为准；
产证与产调记载不一致的，以产调记载为准；
若无法调取产调或产证上未明确记载土地使用权年限，则应根据土地用途初步判断土地使用权年限，并向产权交易中心窗口咨询、确认。
檀女士的遭遇也说明，由于土地使用年限的复杂性，购房者如果因此与开发商产生纠纷，诉至法院并非最优解，不妨寻找经验丰富的专业机构，比如房质网，与开发商展开谈判，在短时间内争取最大利益。





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