作者：{admin 整理}
我是深叔，拥有多年深圳房产研究和投资经验，长期持续关注深圳地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
以下深圳购房答疑内容，来自公众号“深叔说房”的粉丝精选提问：
提问：深叔，你好，想买一套二手房自住，已经看好房了，朋友却提醒我不要买，说这是腰线层会遮挡采光还不安全，这是真的还是危言耸听？腰线房是什么意思？有什么坏处吗，为什么大家都说腰线房不能买？
深叔：你好，买房时，既要关注小区的配套，也别忽略了一些其他的因素，比如说腰线层，这是个需要十分注意的坑。腰线层的作用是让楼体感官更具层次感，主要是一种有美观作用的装饰线条，同时还保温隔热的作用，高层建筑比较常见。但是，腰线层会在立面上凸起30cm-1m的墙体，会对房屋的采光带来一定影响，可利用价值也不是很大，有些人还会担心安全问题，如果小区建设时质量不过关一点，还很容易出现积水渗漏到屋内的情况。所以，如何避开这个坑是我们要明白的：一，买新房的话，直接在沙盘看，宣传册也可以看，判断是否是腰线层；二，二手房的话，留个心眼选在天亮的时间去看房，一眼就可以看见。
提问：深叔，我买房想找中介又不想找中介，因为有些中介很靠谱，但有些就套路太深，想问一般中介都有哪些套路,怎么避免被坑？还有如何找到靠谱的中介呢？
深叔：你好，房产买卖属于不透明信息的交易和服务，所以容易对中介形成猜疑和不信任。下面就来教教你如何避坑，应对各种套路，找到靠谱中介和合适的房子。
1. 低价引流，是抓住客户对于价格的敏感，不透露具体信息，让你主动上门询问。要知道天上不会掉馅饼，一般价格便宜的房子，要么是本身有瑕疵，要么就是在郊区。还有一种就是真的有低价房源，但是去到现场就被告知已经售罄，然后推销高价房源。
2. 制造焦虑，是将现在的房价和以前的房价做对比，制造客户焦虑情绪，引导客户入市。
3. 价格锚定，是先给出一个参照价，然后再给出另外一个价格，引导客户认为另外一个价格是合理的。
4. 带看，线上咨询故意不说出核心信息，让你亲自前往了解，在带客户看房的过程中，是能够把握节奏，了解客户的真实意向的。在看房的过程中，一般会按照一般、差、好这个顺序，这样就能够形成鲜明的对比。而且带看的时候还会碰到其他的客户，有可能是真客户也有可能是中介为了营造多人购买的现象而找来的托。需要重点关注的是，不要在同一个房源上找不同的中介去试探业主的价格，这样会让业主以为看房的人很多，导致心理价位变高。
5.逼单，到签约环节时，有可能会制造一些状况去促进成交，比如让买家或者卖家关机，用联系不上来制造焦虑。这样就需要一个好的心态了，千万不要表现出非常焦急的样子，这样才能把控住局面。
中介都是有自己的套路和话术的，想要不被套路，还是需要多加了解市场行情，多做功课。有的人可能会选择不找中介，直接和业主成交，但这样操作就容易出现很多变量，比如业主反价、一房多卖等情况。造成的问题难以维权，所以我还是建议找更加专业的中介来办理。那么该如何找到更加专业靠谱的中介呢？
1. 从业时间长的说明自身能力和专业知识是得到认可的。
2.通过交谈是可以判断出专业度的，比如不会一味的把客户往成交高佣金房源上引导.
3.谈判能力强的中介能够决定你买的房子的价格的高低。但很多人会觉得困惑的地方就是，明明自己出了佣金，中介却站在业主的角度来逼单。有两种情况：一是业主私下给了中介高佣金，为了能够高价卖出房源。二是中介为了快速成交，担心业主反价不卖。
4.诚信度和口碑高的中介，这样他们不会只顾自己的利益，而是会为了客户需求着想。
提问：深叔你好，我感觉在深圳买房打新很热啊，前不久加了几个购房群，群里都在聊深圳可以打新的热门，想知道对于打新有什么建议呢？
深叔：你好，在房地产市场里，不少投资者喜欢投机炒卖，抱有侥幸心理，这背后其实有很大的风险。首先是政策风险，受政策影响，房地产市场是变化的，但终究是在可控的范围之内，投资者在分析政策时若抱有侥幸心理，是一种非常冒险的行为；其次是市场风险，目前深圳房地产市场已经过于饱和，很多限价带来套利都暗藏陷阱，投资者一旦忽略房地产市场的周期性的规律，盲目跟风，这是很危险的；最后是时间风险，现在开发商把交房的时间拉得越来越长，无论是自住者还是投资者，都需要考虑相当长时间内自身经济状况和市场未来发展情况，要冷静思考，从长远打算。
提问：深叔，你好，因为旧改拆迁被补偿了一套回迁指标房，请问回迁指标房是一种什么性质的房子，有什么特点？跟普通的商品房相比有没有什么区别？可以用来交易或抵押吗？
深叔：你好，深圳回迁指标房和商品房的区别在于：1.购买商品房需要缴纳至少三年社保，回迁指标房则不占用购房名额，且没有数量、国籍方面的限制。2.回迁指标房比商品房价格便宜，是商品房的5-6折。3.回迁指标房需要一次性付款，没有月供压力，房子可以像商品房一样做抵押。4.回迁指标房在交房前每月有房租补贴，有的有装修补贴。5.回迁指标房不限售，商品房限售三年，未满五年还会收增值税。 | 
