疫情延期交楼是否有逾期交房违约金？开发商格式合同不合理可否破

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一、题记
近期，有好几个客户向李维常律师团队咨询，说之前买了期房合同约定了交房日期，但是开发商都发函告知因为疫情不可抗力的影响，不得不延期交房且没有任何逾期交房违约金。请问开发商这个说法符合法律规定吗？另外，还有的《商品房买卖合同》里面开发商约定了比如日0.05‰的（年化不到2%年利率）的超低逾期交房违约金，甚至在合同约定开发商承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%等等不合理情况，请问开发商的这个约定有效吗？来看广东省中山市的一个商品房买卖纠纷案例。
二、案情简介
1、合同签订情况，合同约定购房者逾期责任：2015年4月30日，曾某与某公司签订《中山市商品房买卖合同》约定，曾某以608000元的价格购买某公司开发建设的位于中山市火炬开发区X房屋，合同第七条约定，买受人如未按合同约定的时间付款的，则自逾期之日起，出卖人有权要求买受人每日按总房价款的0.01%的标准支付违约金，逾期超过30天的，出卖人随时有权在无需催告买受人的情况下解除合同，将该商品房另行出售（出售所得全部款项归出卖人所有），同时买受人还应再按总房价的20%向出卖人支付违约金……；
2、交房约定标准，合同约定开发商逾期责任：合同第八条约定，出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条约定，出卖人如未按本合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；若逾期超过360日仍未能交付该商品房的，则买受人有权解除合同；出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%；
3、交房约定和实际交付情况：合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，曾某如数支付了全部购房款。某公司确认案涉商品房尚未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》,也尚未向曾某交付涉案商品房。
三、原告购房人诉请和被告开发商抗辩
原告购房人诉请：判令某公司向曾某支付逾期交房违约金（以购房款608000元为本金，从2017年7月1日起按每日0.01%的标准计算至实际交房之日止，于判决生效之日起十日内支付已实际逾期交房的违约金，以后每月30日支付当月违约金）。
被告开发商抗辩：根据《中山市商品房买卖合同》第九条约定，出卖人如未能按本合同和补充协议规定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；出卖人承担逾期交房的违约金累计总额不超过该商品房总房价款的1%。二审中，被告提出了新冠疫情影响不应承担逾期交房违约金的抗辩。
四、法院判决
被告某房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告曾某支付逾期交房违约金【以608000元为基数，自2017年7月1日起，按每日万分之一的标准计算至中山市火炬开发区*********房取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且被告某房地产有限公司书面通知原告收楼之日止；截至2019年11月30日为53686.4元，自2019年12月起，被告于每月最后一日向原告支付当月违约金】。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。（二审维持一审判决）。
五、李维常律师解读
1、本案是涉及疫情不可抗力事件影响，开发商格式合同不合理条款等法律问题的典型案例。本案中开发商通过格式合同将购房人的违约责任约定得高高的（30天合同解除权，20%违约金），而将开发商自己的违约责任约定得低低的（违约金不超总房价的1%）。这种做法也是很多小房地产开发商常见的手段。李律师认为这种做法有违社会基本商业精神，有违民法诚信公平原则，亦有违合同双方权利义务对等原则，应当受到法律的否定评价！
2、本案法院没有采纳被告开发商疫情影响的抗辩，是因为开发商逾期违约在先，疫情影响在后。根据《合同法》第一百一十七条第一款的规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。——跳出本案如果疫情影响在合同履行期内的，当前法院的主要审判指引还是以维持合同履行为主，适当考虑疫情的具体影响。
3、关于本案的违约金合同约定的限额问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020修正）第十二条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。因此，本案突破了合同约定的违约金总额不超过房价1%的限额，支持购房者调整了违约金计算标准的请求。
4、李律师建议：如果您遇到本案类似的情况，可向法院通过主张合同格式条款无效，违约金过低要求根据司法解释调整，以及根据《民法典》公平原则合同有失公允等思路请求法院依法调整。
律师简介：李维常律师具有中国律师执业资格、深交所董事会秘书资格和证券从业二级资格，现为北京德和衡（广州）律师事务所律师，广州市天河区新联会会员，广州市资产管理行业仲裁调解中心调解员，中国中小企业协会调解中心调解员，西财深圳校友会法律专业委员会委员，广州市黄埔区村居法律顾问律师。李律师团队现在主要代理股票索赔和房产纠纷案件。