关于深圳小产权房买卖纠纷案件的检索与案件上诉策略思考

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【以案说法】

最近接到一宗关于小产权房买卖的案件，案情大致是这样的：余某和何某系夫妻关系，余某于2012年因刑事犯罪入狱。在余某被限制人身自由期间，何某及其子女未经余某同意，共同将小产权房出卖给第三人徐某，并交付使用。2018年余某出狱后，便将何某、徐某诉至法院，请求确认房屋转让合同无效，并请求徐某返还房屋。一审法院认为，何某在转让涉案房产前曾向行政主管部门申请对违法建设行为作出处理，行政主管部门至今尚未作出相应处理。在行政主管部门对涉案房产尚未作出相应处理的情况下，法院驳回余某的起诉。

刚开始拿到这个案件，想法是小产权房能够买卖吗？为什么法院会驳回原告的起诉呢？

首先来看，小产权房是在集体土地上建造的房屋，没有相应的产权证，是不能够在市场上进行流通的。根据《土地管理法》《合同法》《物权法》等规定，小产权房是不能够进行买卖的。根据这个思路，如果双方签订合同将小产权房买卖，并且实际交付，哪怕买方占有、使用多年，卖方依然可以向法院起诉买卖合同无效，请求买方返还房屋，卖方则应返还相应购房款及相应利息。

但通过案件检索后发现，最近几年，深圳各基层法院对于小产权房买卖案件的态度十分统一，几乎都是以“所约定交易之建筑物没有房地产证，并已经进行历史遗留违法建筑申报，故本案应当先由行政机关对涉案建筑物的合法性进行审查，行政部门对建筑物进行处理后，当事人可就因履行合同而发生的纠纷再向人民法院提起民事诉讼。”为由，驳回原告的诉求。换言之，也就是要行政前置。但是，小产权房在深圳遍地都是，行政机关也不可能那么快处理，甚至行政机关将这些问题进行搁置，不去处理。当事人面对一审法院的驳回起诉的裁定，只能采取上诉的途径解决。

反观深圳中院的二审裁定，有些驳回上诉请求，有些则撤销原审裁定，发回重审。如（2013）深中法房终字第564号、（2015）深中法房终字第1965号笔者着重研究这些发回重审的裁定，得出如下结论：法院只对确认合同效力的请求进行审理，对于房屋确权、要求返还房屋等请求依然不予审查，认为需要行政前置，此类诉求不属于法院受理范围。

出现这样的情况，无非是深圳小产权房大量拆迁的原因。如今深圳大多数地方都在进行拆迁，而小产权房买卖很多都出现在拆迁政策出台之前，那会儿还没这么多纠纷，买方因为小产权房价格便宜便选择购买小产权房。但现在城市更新进度加快，大量的小产权房被拆迁，很多小产权房主靠着拆迁补偿成为百万千万富翁。面对着高额的拆迁补偿，卖方为了获得更高的利益，宁可违约，去法院起诉确认买卖合同无效。这种行为显然对于购房者而言不公平，深圳高房价可能会让原先的购房者流离失所。法院基于这种情况，也不敢根据直接判定买卖合同无效，让买方返还房屋。于是行政机关成为背锅侠。

回到本案，笔者的上诉思路主要有两点，不考虑房屋确权，只谈确认买卖合同无效，等法院确认合同无效，那么离成功也就不远了。