明知不能卖，女子却出让宅基地上建的住宅，法院判合同...

作者：{admin整理}
《中华人民共和国土地管理法》规定，宅基地的使用权主体具有特定性，即只能是农村居民。若是将建设在宅基地上的住宅进行转让，是否可行呢？根据中国裁判文书网近日公布的韩某华、高某红房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书，两人签订的《房屋转让协议书》被判无效，她们交易的房产正是在宅基地上所建。



2015年3月31日，韩某华与高某红签订《房屋转让协议书》，该协议书约定：韩某华将其位于乌鲁木齐县水西沟镇方家庄村新居住宅楼6号楼1单元301室房屋及地下室转让给高某红，转让价款25.5万元。当日，高某红将全部房款交付韩某华。2015年10月，此套房屋交付高某红使用。

2017年6月9日，高某红与乌鲁木齐县高峰美雅装饰装修工程有限公司签订装修合同，将涉案房屋承包给该公司进行装修，并支付了装修费12.8万元。在一审中，韩某华对高某红反诉主张涉案房屋的12.8万装修费不予认可，申请法院评估。一审法院遂委托新疆宏昌房地产评估有限责任事务所对涉案房屋的装修现值包括壁挂炉进行评估。2021年4月18日，该评估事务所出具宏昌房估字［2021］第10066号估价报告，结论为涉案房屋的装修现值8.84万元（含壁挂炉），并产生评估费2000元。

一审法院认为，宅基地是农村集体经济组织分配给成员用于建造住宅的土地。《中华人民共和国土地管理法》规定，宅基地的使用权主体具有特定性，即只能是农村居民。本案争议的涉案房屋系农村集体土地上建造的住宅，高某红作为城镇居民与韩某华签订的房屋买卖合同，违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，该买卖合同应当认定为无效合同。

那么，房屋买卖双方谁是主要的过错方？根据一审法院判决，双方签订的《房屋转让协议书》被认定为无效合同后，双方因该无效合同取得的财产应相互返还。据此，高金某应当返还韩某华涉案房屋及地下室。同时，韩某华应返还高某红购房款25.5万元。双方在签订《房屋转让协议》时，韩某华明知高某红系城镇居民，仍将涉案房屋出售给非集体经济组织人员，对此存在过错。同时，韩某华作为涉案房屋的出卖人，明知涉案房屋属于法律、法规禁止流转，却在涉案房屋出卖五年后，又以违法出售房屋为由主张合同无效，该行为有悖诚信，应对合同的无效承担主要责任，应对高某红的损失予以赔偿。高某红通过房屋买卖合同取得的房屋，违反法律的强制性规定，亦存在过错，应承担相应的过错责任。

综上，一审法院认定韩某华承担主要责任即70％，高某红则承担次要责任即30％。本案中，韩某华收回涉案房屋后，室内已完成的装修部分仍然可以产生使用收益，故韩某华对高某红对此投入的装修费用应给予相应的补偿。考虑到双方过错的责任大小，并依据划分的比例，韩某华应补偿高某红房屋装修费61880元。

二审驳回上诉，维持原判，且为终审判决。


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