| 作者：{admin 整理} 在我接触的这些案件中，包括代理的也好，咨询的也好，多半都是买房人。原因就是因为房价上涨，卖方收了定金或者是首付，有的甚至收了大部分房款，一看到房价上涨就不想卖房了。 那么这些人当中有的买方选择和卖方和解，给卖方加价，完成合同。也有的就是双方谈崩了，对于加多少钱谈不拢，然后走到法院进行诉讼，起诉对方积极履行合同，要求方配合办理过户。咨询我的这些客户中呢，也有卖方，主要集中在买方可能支付了少量定金，2万块钱定金或者只是给了部分首付，剩下的钱需要办理贷款，那么如果合同约定一家银行贷款不成功的话，买方可以向其他银行继续申请贷款，但这么一弄呢？合同的履行时间就变的很长了，卖方就不干了。我只收了一点点的定金或者首付，现在房价上涨却涨了几十万或者小100万了，那当然就受不了了，就不想卖房了。就过来咨询律师，想解除合同。 如果是这种情况，卖房人来找我咨询，我基本的建议是让他们回去咬咬牙，把合同履行了。会建议他们冷静理性分析一下，给他们算算账，如果他们违约的话，将会承担一个什么样的法律后果和法律责任。分析完以后呢卖方基本上就比较理智了，他就会算一算。如果我把这个房子另外给其他人，那么我多挣多少钱；我再算一算如果说我要赔付上一个买家多少钱，如果这两个价格之间差不多的话，那么卖方基本上就咬着牙不违约了，把第一个合同的积极履行完毕。  因为在这房产交易过程中，这个风险确实非常大，在这个补充合同以及这个正式的合同签署的时候，需要注意3个问题。我简单说一下，第一个：交易流程要简明扼要，没有歧义。如果像上面说到的存在前后冲突的这些条款、矛盾的条款，一方面是造成你合同履行义务责任没法确定；当履行义务确定不清的时候，就容易发生推诿、扯皮，影响合同正常的履行。同时谁违约了，不宜确定这个违约责任。 第二点：根据这个实际情况，对交易过程中的时间进行合理安排和规划。把时间节点约定在合同上，避免出现推诿、分不清责任的情况，买方把解抵押、面签、过户以及交房这几个时间节点写清楚是非常非常重要的。什么时间交房都没有明确约定的话，一旦卖方不履行，你就很难确定卖方违约，因为合同中根本就没有对卖方履行这些义务的时间点进行约定。那么，如果事先这个合同审查清楚了，这些问题就可以规避了，这也可以说明事前防范要重于事后的这种补救。 第三个问题是关于这个违约责任，没有这个违约责任，就没有履行的一个保证。合同中争取要做到每一种行为违约责任都是非常明晰的。比如说逾期过户的违约责任，逾期交房的违约责任，逾期迁走户口的违约责任。 |
