作者：{admin 整理} 本文根据 周静雯律师 关于房地产行业的前景，当下存在着两种不同的观点： 观点一认为：受疫情影响，各行各业均遭受了冲击，房地产行业也不例外。 观点二则认为：经历了这次疫情，长期封闭在家中，人们的生活观念、对居家环境的要求等发生变化，房地产行业将迎来转机。 但不可否认的一点是：从财政尤其是地方财政上来说，房地产行业及其上下游产业（如施工、物料供应等）对财政收入作出了极大贡献，与之配套的房地产法律服务市场也因此十分活跃。 房地产业法律事务在民事法律服务中占比非常大，今天的主要内容是结合当前行业及社会现状，与大家探讨一下我们作为律师，如何为房地产企业做好法律顾问服务。 01 房地产法律事务的复杂性 房地产法律事务的复杂性体现于：第一：涉及房地产业的法律法规（包括规章）相对庞杂，各个行政管理层级均会涉及。 第二：涉及房地产业的法律法规（尤其是政策）更新速度非常之快： 以武汉市为例，武汉市房管部门自2017年底起，每年针对房地产业精装修等相关问题不断出台新的政策文件，一不留心，政策文件就可能已经迭代更新了，这是一个需要我们十分注意的问题！ 但事实上，政策性文件更新速度的加快，也给律师（尤其是本地律师）带来了新的机遇。例如，武汉是全国各大房地产企业比较看好的城市，全国百强房地产企业纷纷入驻武汉市场，这些大型房地产企业都有集团总部法律顾问及法务团队，但在融入地方开发项目时依然会进行本土化配置，选择配置本地律师作为法律顾问，以便开展相关业务。这么做的主要原因在于地方性政策总部律师及外地律师不一定熟悉，而这正是本地律师的优势及机遇！ 第三：房地产业涉及多个部门法律、多种法律关系交织，相对复杂： 1.如行政许可、行政处罚、证照核发及物业活动中的管理性行为等，涉及到行政法律关系； 2.生活中常见的房屋交付及使用过程中发生的物权纠纷、侵权责任纠纷、合同纠纷等，涉及到民事法律关系； 3.在施工建设过程中对于一些重大责任事故的追责等，涉及到刑事法律关系。 ▷ 同时相较于国家层面的法律法规，在房地产项目开发的各个阶段中，司法解释的可操作性更强。以下是几个实务中常用的司法解释：  1、项目前期规划（重点是土地规划）中，涉及到大家比较熟悉的： 《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》-法释〔2005〕5号 2、项目开发中期（建设期间），涉及到大家最熟悉的两个建设工程领域的司法解释： 《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》-法释〔2004〕14号 《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》-法释〔2018〕20号 3、项目后期（主要是营销、交付及物业）： 首先涉及到的是一个早期的司法解释（但实际仍适用）： 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》-法释〔2003〕7号 其次涉及到的是在《物权法》出台之后，关于建筑物区分所有权及物业服务纠纷案件的两个相邻出台的司法解释： 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》-法释〔2009〕7号 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》-法释〔2009〕8号 上述罗列的司法解释其篇幅并不算长，但内容却详细全面。所以在我们日常的法律工作当中应做到对这些规定熟悉并能熟练运用！ 02 房地产企业服务中应当运用的方式和方法 接下来给大家分享的是律师在为房地产企业提供法律服务过程的一些经验，或者可以称之为法宝： 一、首先是要做到加强房地产相关法律规定（尤其是地方性政策）的学习： 作为一个专业的房地产律师，地方性政策的学习真的非常重要。例如，我们上面谈到的房地产企业的项目本土化配置中，其看中的也就是本地律师对于当地政策的熟悉。如果你不能掌握地方性政策，那么在实际操作过程中就会面临很多对应的问题而束手无策。下面我给大家举一个实例，以强调在业务过程中对地方性政策了解的重要性： 大概在2015年的时候，由我们律所服务的一家全国知名的百强房地产开发企业，在武汉推出了写字楼整栋定制业务，当时的买方是一家银行。我们知道，相对于写字楼分割出售、面对不同的散客，整栋定制、面对单一大客户对项目回款及销售成本上来说都占有绝对的优势。所以我们的房地产公司非常重视，认为这是一个非常优质的客户，十分乐于促成这单生意，因此这是一个真实的房屋销售定制关系，不是法律上的那种取得预售许可前为了收钱而打擦边球的假定制。当时银行对于地下车库提出了改造成金库的需求，双方前期的接洽、规划、设计理念的融合及事务性的工作在预售许可证下来之前就已经完全展开。我们作为销售方的法律顾问全程参与了这个项目，买方的律师则是北京集团总部派来的。 武汉市对于商品房买卖合同是有地方性范本（或者说模板）的，双方可以在这个版本基础上进行内容的增加。在讨论的过程中，我们发现，对方律师对《武汉市商品房买卖合同》示范文本没有仔细研究过，甚至于脱离此范本而按照住建部的格式合同版本来提要求、作出合同内容的更改。他忽略的问题在于，即他所提出来的一些法律上的操作及增加的条款，根据武汉市的地方性政策，不具有可操作性和可实施性，所提出来的一些要求连我们的行政管理部门也无法做到。基于这种状况，双方的第一次沟通和谈判就显得十分艰难，以至于陷入僵局，无法推进。不久之后对方主动约时间再次谈判，第二次谈判时我们发现对方的总部律师没有再出现，而且对方也没有聘请本地的律师参与，我们推测他们是没有找到合适的对武汉地方政策熟悉的律师。所以后期谈判的过程就演变成了由对方派出的营销、行政管理等高层与我方仅针对商务性条款进行沟通。 在此我们要再次强调，房地产行业具有其特殊性！17年起武汉房管部门密集出台的一系列针对精装修相关的政策，最初是根据毛坯房价格来制定装修的对应款项，但随着之后市场尤其是开发商针对政策采取的捆绑销售、与第三方签署价格合同等行为的出现，房管部门也在不断更新相关政策。如果我们对这些政策不加以学习、脑海中没有概念，还只是抱着简单的法律条款，那么在实务处理过程中就会非常被动。 政策的学习也有一些值得注意的地方，例如除房管部门官网或微信公众号上发布、推送的正式文件外，还有一些文件并不会在官网上及时公布，他可能会仅张贴在办事服务窗口上，或者直接将文件下发到相关企业，甚至有的时候这种文件没有红头、没有盖章，只是一张打印件。 但事实上在一定阶段范围内，这种文件也确确实实能够使用，并具有其指导意义。面对这种情况，我们作为企业的常年法律顾问，就不能单单仅与企业的法务部门人员有沟通和交流，还应与一线能接触到这些政策的人员定期保持沟通，才能第一时间掌握政策的变动、及时的学习和消化。 ▷ 总结一下我们提到的第一个问题——政策学习的问题，主要两点： 1、政策学习的重要性：政策学习的重要性强调了很多次，无需赘言。 2、获取政策渠道的灵活性：获取政策渠道的灵活性则意味着我们可以利用手上服务的不同的企业从不同的渠道及时掌握政策信息的动向。如果我们掌握的政策信息比企业更快更准更全面，当我们将收集整理好的信息呈现在企业面前时，就能体现出律师服务的专业度，甚至能获得企业的赞赏。 二、关于组建专业的房地产律师团队的问题： 现在各大律所在各个领域都会组建专业的服务团队，我个人认为相对其他专业而言，房地产专业团队的组建更有必要：第一，一家成熟的房地产开发企业的产业链条及项目周期都比较长；第二，涉房地产项目的法律案件会相对复杂。 针对房地产企业，除日常的咨询、合同审核、出具法律意见书等我们称之为基础性工作外。在企业有项目运作或收购并购项目时，就会涉及到尽职调查、项目谈判、框架合同文件的起草这类工作要求、工作强度更高的案头工作。而在房地产企业经营过程中常见的营销纠纷、劳资纠纷、股权纠纷等，在处理过程中就会涉及到协商调解和诉讼解决等涉诉工作。 所以在我们团队组建的过程中，要针对诉讼和非诉工作的不同特点做专业细分，将不同的工作交给适合的人去做。如工作中除涉及到常用的房地产相关法律外，劳资纠纷还涉及到劳动法、股权纠纷涉及到公司法。我们通过与不同领域的专业律师组队合作，才能更好的满足房地产企业的各种需求，以专业的水准服务我们的客户。 三、律师的成长及专业素养的形成： 作为房地产专业领域的律师，首先应做到的就是熟悉房地产的开发流程。在我们的团队中，绝大多数骨干律师都有过在房地产企业坐班的经历，而且这种坐班并不是蜻蜓点水式的一个月去几次，而是在很长一段时间连续性在企业坐班。我们认为这对律师的阶段性成长是非常有必要的。当然，大家都知道律师不能常年坐班，不然对律师业务的全面发展会有较大影响。所以我们将其称之为阶段性成长，目的在于让我们的律师尽快的熟悉房地产开发的全流程，将法律上的知识转化成实践中的运用。 如果你对房地产企业的业务流程和运营模式不熟悉，那么你在给出法律意见时就相当于纸上谈兵，难以令客户信服。很多法学专业的毕业生，在刚出校园步入工作岗位时，就会有很多的不适应，因为他对书本上学到的知识没能实现转化，在实践中无法灵活的运用。而我们执业律师也应当注意，在我们从事法律顾问服务过程中要做到对企业所处的行业的一些基本业务流程、行业规则（包括潜规则和明规则）等知识的储备。 法律服务并非千篇一律的过程，千人千面，服务企业时需要注意我们的服务与其业务的匹配程度（通俗的说叫接地气），从而以提高匹配度来体现我们的专业素养。 四、职业习惯的养成 良好的职业习惯可以帮助我们提升工作效率，减少工作负担。在这我想推荐大家养成的习惯有这么几个： 首先，事过留痕。绝大多数中小企业，其本身制度就不太完善，处理事情也比较马虎，所以对法律顾问也没有过高的要求。而制度规范的大型企业则对各个环节的把控较严，会对法律顾问的工作提出要求，甚至于对律师的工作内容做一个指标上的量化。 所以我在这里希望大家养成事过留痕的好习惯，无论是服务中小企业还是服务大型企业，都要对法律顾问服务过程中自己的劳动付出保留工作记录。这么做一方面是保护自己——当企业对你这一年度做了哪些事情存在疑问、犹豫是否需要续签下一年度的顾问合同时，你可以拿出一份内容、时间罗列清晰的工作记录，从容应对；另一方面是方便企业——通过对该企业每一年度的法律事件的梳理，形成一份书面的律师分析总结报告，我们才能让企业知道自己什么环节出现了问题、出现了哪些问题，从而总结自身存在的问题、改进业务流程、规范内部制度。 我认为，即使企业没有对我们提出这样的要求，我们也应形成事过留痕的良好职业习惯，这对我们审视自身工作效率，总结工作中的经验和教训也是大有裨益的。 其次，最好能做到当日复盘、当下留痕。古人云“今日事今日毕，勿将今事待明日”。当你一周、一个月之后再去回忆今天做了哪些事，是有极大难度的。所以我们当日完成的工作，最好当日复盘、当下记录。在后续的沟通对接过程中，对于一些细节问题我们就能立马查找到记录，从而提升沟通的效率，而无需竭力回忆，甚至于出现一些记忆上的偏差。 五、增值服务的提供：让当事人感觉到你这个律师和其他律师的差异性。 03 房地产企业到底需要什么样的法律顾问 众所周知，企业请法律顾问的主要目的并不是为了打官司，恰恰相反，法律顾问的作用更多在于让企业不打官司或者少打官司，也就是我们所说的“防患于未然”。打官司只是解决问题的一个手段，且并不一定是最好的解决手段。所以能够提前预防风险、“治未病”的律师才是企业所需要的法律顾问，而这正是一个好律师的价值所在！ 俗话说“打江山容易，守江山难”。而作为房地产企业的法律顾问则是“打江山不易，守江山更难”！作为房地产企业的常年法律顾问，合同一年一签较为常见，如果你有幸遇上了一次性签三年的企业，要么是出于对你极大的信任，要么就是希望你三年之内维持律师费不变。如若你的服务不能令企业满意，那么下一年度续签的几率就会大幅降低。为了守住江山，我们更需要在工作中做到对企业需求的匹配以提升其满意度。 ▷ 那么，房地产企业的需求究竟是什么？我们认为有以下几点： 第一、需要法律顾问扎实做好大量的基础性工作——合同审核。 很多习惯于诉讼业务或者外勤工作的律师初次接触房地产企业可能会觉得头疼，一天五六份合同需要审完，工作强度属实有点大。但我们要知道的是，作为房地产企业，尤其是有项目正在开发的企业，其项目节点非常多，而且节奏非常快，一个节点跟着一个节点快速推进。而不同的节点涉及到的合同种类非常之多且复杂度极高，这就对律师提出了非常高的要求。一般有项目在建的房地产企业一年（需要律师审核的）合同数量不会低于100份，我们接触过的最多的一家年合同审核量接近2000份。 房地产企业在前期做了非常多的准备工作，所以合同一旦流转到律师手里，他们总是希望你用最快的速度处理完成。只有律师处理完了，合同才能往上层流转，让老总签字，一旦律师这里卡住了，轻则后续流程无法推进，重则影响项目开发进度。 而在房地产企业的人员看来，有些律师的改合同仅是简单的对文章字句的辞藻重组，他们认为你只是在咬文嚼字，体现不出你的水平和专业能力。而律师又觉得冤：我同时要为这么多家企业服务，这么大的工作量你还要我怎样。那么接下来我们要谈的就是如何在为多家企业同时服务的情况下，将工作又快又好地完成。 合同审核当中做好审核工作需要做到的几个方面有： 一、掌握核心条款：一份合同轻则两三页纸，诉求简单明了；重则几十上百页，条款相当繁杂。作为刚出道的律师，对合同逐字逐句研判是很有必要的，审合同的同时也是一个学习的过程。但事实上当你熟练到一定程度时就会发现，重点其实在核心条款上。无非这么几点： 1.主体问题：搞清楚合同主体问题在于清楚你的服务对象是谁、你的立场是什么，同时也要对主体资格进行审查，因为这关系到了合同的效力问题。 2.期限问题：不能存在无约束期限的合同。例如在施工合同中仅写明“由甲方通知乙方进场施工”，而未约定完工期限。这种合同在产生纠纷的时候就会涉及到合同解除依据的问题。 3.价款支付方式的问题：重点需要注意是含税价还是不含税价，以及发票的提供。 4.其他常规问题：如权利义务关系、违约责任及终止解除条款、管辖权条款、生效条款等。 |
