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目 录 一、房地产企业常见法律纠纷 二、房地产企业常见法律纠纷产生的原因 三、房地产企业法律风险防护策略及建议 一、房地产企业常见法律纠纷(一) 逾期交付、逾期办证类纠纷 逾期交付、逾期办证类纠纷是房地产开发企业最常见的纠纷类型。上至规模排名前十的央企地产、下至地方小型房企，因为种种原因都或多或少的存在逾期交付、逾期办证纠纷。笔者从裁判文书网上通过搜索“逾期交付”、“房屋”的关键字，搜索得有关裁判文书“272637”篇，搜索“逾期办证”得有关裁判文书“368698”篇。 (二) 建设工程施工合同纠纷 房地产开发建设的过程中，涉及到土建、安装、检测等多个环节，涉及到的总包方、分包方众多，因此建设工程施工合同类纠纷也是房地产企业常见的法律纠纷类型。笔者在中国裁判文书上进行检索的过程中，通过输入“建设工程施工合同纠纷”、“房地产”等相关关键词进行检索，得裁判文书“190242”[注1]篇。 (三) 业主断供类合同纠纷 业主断供类纠纷也是房地产企业最常碰到的纠纷类型，采取贷款方式支付购房款的业主就存在断供的可能，业主一旦断供，银行即要求房地产开发企业承担担保责任，房地产企业承担担保责任后又会向业主进行追偿。近年来流行的解除合同方式则是此类纠纷下房地产开发企业维权的又一手段。 (四) 房屋质量问题纠纷 虽然近年来房地产企业对于房屋质量问题日益看重，严重的房屋质量问题逐渐减少，但与此同时，业主对于房屋质量要求的标准也逐步提高，且伴随着精装修类房屋的产生，随之而来的房屋质量问题也逐渐增多。笔者在中国裁判文书上通过检索关键词“房屋质量问题”，搜得裁判文书“62017”篇。 (五) 因广告宣传导致的商品房买卖合同纠纷 在房地产营销的过程中，或多或少会存在夸大宣传的成分。房地产企业为了实现更好的销售目标，甚至会做误导性的宣传，造成销售承诺与最终交付的工作成果不符，引发纠纷。  二、房地产企业常见法律纠纷产生的原因(一) 逾期交付、逾期办证类 1. 未按规划设计施工 项目建设过程中，未按照规划设计施工，如超高建设、未按规划预留消防通道、超土地红线建设等情况。未按照规划设计进行施工，且变更后未重新进行规划设计报批报审，致使项目无法取得竣工验收备案单或者《规划验收合格证》被收回，进而导致逾期交付、逾期办证，产生项目公司与业主的合同解除、网签撤销、返还业主购房款及利息，并支付巨额违约金的后果。 2. 业主私搭乱建 若购房人在收房后擅自对房屋进行私搭乱建，可能导致不动产登记机关在房地产企业申请办理初始登记时，以与规划外观不符，作出不予登记决定，进而导致购房人无法办理房屋权属登记。 3.《商品房买卖合同》约定不够完善 《商品房买卖合同》的约定不够完善也是引发逾期交付、逾期办证纠纷的原因之一，如房地产企业在制定《商品房买卖合同》模版时未能合理预判商品房的交付、办证时间，所约定的交付、办证时间过短导致逾期交付。又或者，在《商品房买卖合同》中未进行风险规避，如未将第三者私搭乱建导致的逾期办证排除在外等。 (二) 建设工程施工合同纠纷 房地产项目的建造涉及到房地产企业的资金供给情况、施工方的建造能力与履行合同义务的能力[注2]。由此可知，建设工程施工合同纠纷产生的原因有两个方面，一方面在于房地产企业，如果房地产企业自身的法律意识淡薄，在对建设单位进行扣款、罚款、工程进度款支付、维修通知时未留存相关证据或未进行书面通知的，就可能引发法律纠纷。另一方面在于施工单位，施工单位在履行合同进行建设的过程中，或许会因为欠付农民工工资导致被农民工追偿（此种情况下大概率会连带房地产企业被诉），或许会因为工期延误，无法按期保质保量的交付建设项目导致法律纠纷，或许会因为自身工程质量问题无法过关、需要返工引起法律纠纷等等。总而言之，因为房地产企业在进行一开始选择的时候无法预判施工单位的履约行为，也无法控制施工单位的转包、分包等行为，导致在工程建设的过程中，往往会因为施工单位的原因引发法律纠纷。 (三) 业主断供类合同纠纷 对于业主断供类合同纠纷产生的原因大多比较简单，即因为业主本身的原因造成的。按揭贷款支付购房款后，因购房者自身经济情况恶化，导致借款不能偿还。而相继而来的危害后果，因其其他相关经济纠纷，导致其所购买的房屋被采取预查封，由此严重损害房地产企业的利益。如果不能有效的制止风险，则会导致房地产企业收到的房款退回，承担担保责任，而房屋被他人执行、钱物两空。 (四) 房屋质量问题纠纷 房地产企业在进行房屋建设的过程中，房屋质量问题是不可避免的，虽然近些年来，上至规模庞大的央企地产、下至地方小型房产，都已经开始重视房屋的质量问题，某大型房地产企业产生的房屋质量问题也给其他企业敲响了警钟，但由于精装修这种新型房屋类型的产生，又不可避免的出现了或大或小的质量问题。 (五) 因广告宣传导致的商品房买卖合同纠纷 房地产营销的过程中，企业为了销售指标、营销人员为了销售提成，往往会夸大宣传、甚至虚假宣传。基于《广告法》第26条关于房地产广告的相关规定以及第28条关于虚假广告的一般性规定，如果相关行为构成虚假广告，可能面临相应的行政处罚。因近年工商主管部门针对广告的不当宣传加强了查处力度，因此房地产开发企业加强对宣传中广告内容的审查就变得尤为重要。  三、房地产企业法律风险防护策略及建议(一) 逾期交付、逾期办证类纠纷 1. 严格按照规划设计施工 规划设计报审是竣工验收备案单取得的必要条件，经规划审批通过后的设计应尽量不进行变更，如确需变更的，应先办理规划设计变更手续，变更经审批通过，方可变更；变更后应严格按照变更后的规划设计施工，如施工不符将无法取得竣工验收，不得采用先施工后审批，更不得采用后期突破方式先予施工；在交付、办证等事宜中，应及时督促前序手续的办理，防止因前序手续办理不当导致后续手续无法办理；严格按照土地出让文件、土地出让合同、经批准的规划方案建设，不超建筑退让线，更不得超土地红线；在做园区整体规划时，要综合考虑多种风险，并尽量确保风险在可控范围内；同政府部门沟通的过程中，应尽量获取政府部门出具的书面文件，使协商事项得以确认，忌侥幸心理，树立规矩意识。 2. 避免业主私搭乱建 房屋交付后，应及时对业主动态进行实时追踪，尤其注意是否存在业主违法违规加建的情况，及时处理，做到防患于未然；重视房屋产权证的办理，及时跟进房产证办理手续，注意房产证办理条件的分解，控制节点，逐项跟进；与违法加建用户的合理交涉。除此之外，还要充分利用好物业单位的力量，在房地产企业与物业单位签订的《前期物业服务合同》中明确约定，物业单位应当监督业主的装修行为，如业主装修的时候进行私搭乱建的，物业单位应当及时向房地产企业进行通报并协助政府有关部门解决违建的拆除问题。如因物业公司怠于履行本合同约定的义务的，应当承担相应的违约责任。 3. 完善《商品房买卖合同》的约定 在《商品房买卖合同》中适当延长逾期交付、逾期办证的期限，在房地产企业初排的工程进度的基础上延长半年。这样可以为房地产企业的逾期预留一点时间，避免逾期。另外，在《商品房买卖合同》中约定如因第三人、政府的原因导致逾期交付、逾期办证的，房地产企业不承担相应的责任。同时，明确房地产企业办证时间指的是房屋初始登记的时间，明确房地产企业将办证所需资料递交房屋登记部分即视为房地产企业履行完毕合同所约定的办证责任。 (二) 建设工程施工合同纠纷 1. 认真履行房地产企业方义务 合同签订后，房地产企业作为工程的发包方，为避免出现合同履约风险，应注意做到以下几点：首先，房地产企业应熟悉双方所签订的合同条款，严格按照合同约定的履行期限、履行方式、付款时间与条件履行合同所约定的义务。严格履行需要房地产企业配合的义务，及时验收确认。其次，做好档案管理和证据留存，便于后期维权与对账。另外，房地产企业还需要保存和记录施工进度计划和施工记录以及各种检查报告气象报告等证据[注3]，因上述因素影响到施工单位的施工进度，房地产企业留存上述证据可以及时监控工程进度，避免工程逾期。 2. 明确施工单位的维修义务 若房屋质量问题系施工单位责任范围内，房地产企业应按照施工合同约定责令施工单位承担相应代工维修费及赔偿金。在要求施工单位承担上述义务时，应注意留存相关证据。如对施工单位进行发函，要求施工单位承担维修义务，施工单位不承担的，将寻找代工单位，但是施工单位将承担维修费用。如施工单位拒绝配合的，注意留存相关证据，如现场维修的证据、照片、代工单位的维修证明、结算资料等证据，便于后期维权。  (三) 业主断供类合同纠纷 1. 及时关注业主的还贷情况 房地产企业在日常工作管理中应密切关注业主偿还银行贷款情况，定期向合作贷款银行了解是否存在业主逾期偿还银行贷款的情况，如已经发生业主断供的，及时与合作银行进行沟通、保存相关证据，及时向业主寄发催款通知、履行告知义务，同时落实房屋是否已被查封，如房屋已被其他债权人查封的，及时与银行沟通办理解封等。如果业主断供时间条件已经达到合同约定的解除条件时，及时通过发函、诉讼方式解除合同并查封房屋，避免因业主所涉其他诉讼查封房屋，增加后期项目公司收回房屋、挽回损失的风险。 2. 缩短担保期限 对于业主断供类的纠纷类型，房地产企业之所以被诉，多半是业主断供后，银行要求房地产企业承担担保责任。因此，对于该类案件的规避可以将房地产企业担保责任的承担适当缩小。比如，房地产企业在进行银行融资的时候，尽量与银行进行谈判，将房地产企业的担保期限缩短至房屋预抵押登记之日止。担保期限的缩短很大程度上避免了业主后期断供所导致的房地产企业涉诉的情况发生。 (四) 房屋质量问题纠纷 1. 避免因房屋质量瑕疵影响收房 对于在房屋交付时的质量瑕疵，如部分地板存在空鼓、墙纸粘贴不牢、墙面裂缝等问题，应首先与业主进行协商，让业主先办理收房手续，对于上述质量瑕疵待后期慢慢维修。如业主因为上述原因拒绝收房的，应及时向业主寄发《交付通知书》或者催交通知书等，履行房地产企业的通知义务，如后期发生法律纠纷时可以适当减轻损失。 2. 调换确有质量问题的房屋 房地产企业在处理房地产质量纠纷时应按照先易后难的原则，逐个攻破，对于确有质量问题的房屋，应尽量与业主进行协商，通过为业主更换其他无质量问题的房屋或者进行赔付的方式进行。避免因一户房屋的质量问题让广大消费者对房地产企业所有房屋的质量有所质疑，给企业造成更大的损失。 (五) 因广告宣传导致的商品房买卖合同纠纷 房地产企业在进行广告宣传的时候，要避免夸大宣传或者误导性宣传。这样不仅可以避免因为广告宣传问题被行政处罚，更重要的是可以避免后期因之前的承诺无法实现而引发的群诉法律纠纷，损害企业的品牌和信誉。具体实施起来，则要强化营销人员的法律意识，对其进行法律培训，教会他们什么该说、什么不该说，明确责任承担与处罚制度，强化对营销人员的监督与管理。与此同时，在对外的宣传资料中，要注意在显著位置列明免责条款，防止业主将部分公示内容作为《商品房买卖合同》的一部分，并作为其购买房屋的重要因素，后期一旦无法实现将爆发法律纠纷，造成房地产企业的赔偿责任。 (六) 其他 为切实提高企业的合同管理水平和质量，企业还要加强企业领导层尤其是企业员工的合同管理意识[注4]。企业内部的合同风控可以通过公司法务起草、审查合同，外聘法律顾问单位协助修改、提供相应的法律意见来进行完善。同时，制定完善的合同管理制度也是公司合同管理的一大关键。具体措施可以由集体法务团队制定自上而下的合同管理制度，并在全集团范围内施行，制度内容包括合同起草的部门、合同审查的部门、重大合同审批制度、责任负责制、合同审查的主要内容、合同的保管和份数等来进行规制。通过建立完善的合同管理制度，一方面可以提高合同的严谨程度，规避合同所引发的法律风险；另一方面也可以推动合同的确保合同的继续履行，继而推动业务的健康发展。 注释： [1] 参见顾海玲《我国房地产行业常见法律风险研究》，载法制博览，2020年10月下第187-188页。 [2] 参见顾海玲《我国房地产行业常见法律风险研究》，载法制博览，2020年10月下第187-188页。 [3] 参见李暉《诉讼律师看房地产项目法律风险探究》，载时代金融，第108-109页。 [4] 参见吴贤萍《房地产开发企业合同管理的问题与对策》，载企业管理》。 参考文献: [1] 顾海玲.我国房地产行业常见法律风险研究 [J].法制博览,2020,(10):187-188. [2] 李晖.诉讼律师看房地产项目法律风险探究[J].时代金融,2020:108-109. [3] 吴贤萍.房地产开发企业合同管理的问题与对策[J].企业管理,2020:87-88. |
