| 作者：{admin 整理} 一、及时签订房产委托代持协议。 1.明确代持房屋的具体信息。 2.明确名义持有人并未实际出资的事实。 3.约定严苛的违约责任，提高名义持有人的违约成本。 二、实际持有人保留出资证明及房屋产权证书。 1.出资证明材料是实际持有人持有房屋的重要证据，万一发生纠纷，可与《房产代持协议》一起作为证据使用。 2.实际持有人控制房屋产权证书，可以避免名义持有人利用房屋借贷或抵押。 三、实际持有人参与房屋的管理，如办理交房手续、缴纳水电费、以及对外出租。 实际持有人参与房屋的管理，发生纠纷时，更加能够印证代持协议的真实性。 四、实际持有人与名义持有人签订授权委托合同。 为确保实际持有人能够真正行使物权，名义持有人可以出具授权委托书。授权实际持有人：1.代为办理交房和验收手续；2.代为办理房屋出租及出售事宜，并有权收取相关款项；3.代为行使房屋的相关权利，当发生侵权纠纷时，有权代表名义持有人参与诉讼。 五、签订抵押合同，将房产抵押给实际持有人，并办理登记。 房产代持最大的风险，就是名义持有人出售房屋或者将房屋抵押借款。《中华人民共和国担保法》第49条第一款规定：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人，并告知受让人转让物已经抵押的情况，抵押人未通知债权人或者未告知受让人的，转让行为无效。实践中，在房产抵押登记期间，房屋也是无法办理过户的。 最好的解决办法就是名义持有人与实际持有人签订一份借款合同，以该房产作为抵押担保，并办理房产抵押登记。借款及担保金额要适当高于房屋价值，以免名义持有人将房屋剩余价值抵押。 六、要求名义持有人的配偶等第一顺位继承人，签字确认代持事实。 实践中出现过名义持有人死亡，其名下的房产发生继承纠纷的案例。为防止这种情况发生，在签订代持协议的同时，最好让名义持有人的第一顺位继承人书面认可及代持事实，并承诺放弃对房屋的财产权利。 |
