| 作者：{admin 整理} 一、【法律启示】 约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，被上诉人逾期交房构成违约，应当承担相应的违约责任，但上诉人并无证据能够证明其因被上诉人逾期交房而遭受到直接、明显的财产损失。一审基于本案实际情况及被上诉人的抗辩意见，酌情判令被上诉人按每日万分之一点五的标准计付逾期交房违约金，在现有证据条件下具有相对合理性，本院予以认可。 二、【案情介绍】 2016年11月18日，张晓微（买方，乙方）与三弦公司（卖方，甲方）签订《上海市商品房预售合同》。合同的主要约定内容如下：第一条，甲方通过土地使用权出让方式取得闵行区1203204820010001地块土地使用权，并依法进行了土地使用权登记取得房地产权证，证书号为：闵XXXXXXXXXX，土地面积为33,385.90平方米，土地用途为：商办、餐饮旅馆业用地。第二条，乙方向甲方购买涉案房屋，政府批准的规划用途为办公。据甲方暂测该房屋建筑面积为113.24平方米，其中套内建筑面积为47.48平方米、公用分摊建筑面积为65.76平方米。第三条，乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为17,838.22元。根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为2,020,000元。该房屋全装修总价未记载金额。第十条，该房屋的交付必须符合下列条件：办理了房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证）；甲方对该房屋设定的抵押已注销；甲方已按规定缴纳了物业维修基金。第十一条，甲方定于2017年9月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条，甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之5计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方有权单方面解除本合同。第十三条，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前7天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起10天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为双方签署《房屋交接协议》。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为办公用房，甲方应向乙方提供《上海市新建商品房质量保证书》和《新建商品房使用说明书》。同时,甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。第十七条，甲方交付的该房屋系验收合格的房屋。如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价0.20倍给予补偿。如主体结构不符合本合同附件三约定的标准，乙方有权单方面解除本合同。双方商定对标准的认定产生争议时，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。第十九条，乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知起60天内将乙方已支付的房价款（包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算）全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的5%，在退还房价款时一并支付给乙方。第二十七条，本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址。如以挂号邮寄的方式，在投邮后（以寄出的邮戳为准）第5日将被视为已送达另一方，如以直接送达的方式送达，则于另一方签收时视为已送达。该合同附件三“交房标准”记载，……9、配套设施：……3）水电煤：分户电表箱；别墅、联排办公分户水表；别墅、联排办公分户天然气管道，商业根据业态布局分设水表、天然管道接口。该合同记载的原告联系地址为“上海市黄浦区XX路XX号”。 上述合同签订后，张晓微依约向三弦公司支付了购房款2,020,000元。 一审法院另查明，2019年2月20日，三弦公司取得了包括涉案房屋在内的大产证。 涉案房屋周围已铺设了燃气总管，但三弦公司未铺设连接涉案房屋的燃气分管。 就涉案房屋是否能够开通燃气，一审法院于2019年12月24日至上海XX有限公司进行询问并制作了笔录。该公司工作人员答复：涉案房屋能否开通需现场查看才能得出，需先由申请人提交申请，后由其公司工作人员上门查看涉案房屋是否具备开通条件；提交申请的材料中必须具备相应的产证；XX公路XX弄这个地块并未明令禁止不能开通燃气，此前也有开通记录；自从有关商住两用房政策收紧后，现在开发商是不能凭着大产证申请开通燃气，只能由小业主自己凭着小产证申请办理。 三、【法院判决】 （一）一审判决 二〇二〇年一月十日作出判决：一、三弦公司于判决生效之日起十日内向张晓微支付自2017年10月1日起至2019年8月15日止的逾期交房违约金207,252元；二、驳回张晓微的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计6,359.25元，由张晓微负担4,154.86元，三弦公司负担2,204.39元。 （二）二审判决 本院认为，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，被上诉人逾期交房构成违约，应当承担相应的违约责任，但上诉人并无证据能够证明其因被上诉人逾期交房而遭受到直接、明显的财产损失。一审基于本案实际情况及被上诉人的抗辩意见，酌情判令被上诉人按每日万分之一点五的标准计付逾期交房违约金，在现有证据条件下具有相对合理性，本院予以认可。双方签订的预售合同载明涉案房屋的用途为“办公”，上诉人对此应属明知，而办公用房的价值与能否开通燃气并无必然关联；况且，根据燃气机构的专业答复，涉案房屋可以开通燃气。上诉人要求赔偿“无法开通煤气造成的房屋价值减损”，此等诉求显无事实和法律依据，本院不能支持。 综上所述，上诉人张晓微的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币10,645.98元，由上诉人张晓微负担。 本判决为终审判决。 四、【老王忠告】 1.虽然合同约定违约金，可能存在被调低的风险，但也要在合同中约定。 2.如果不想被调整，可以补充添加类似：对于违约金标准予以认可，放弃调整的权利等字眼。 3.诉讼中如果遇到对方要求调低违约金，要提出对方承担举证，并且不同意调整的理由，比如： 第一，开发商要求调低违约金的意见不应当予以支持。 ①双方签订的商品房预售合同违约条款是由XX公司制作并向包括上诉人在内的业主提供，具有格式条款的属性。XX公司作为专业的房地产开发企业，在制定违约金具体标准时，对违约后果及责任承担上已有充分预期。选择日万分之二的标准，合理适中，远远低于交易惯例中的日万分之3、日万分之5。 ②合同对于业主逾期付款的违约金也是按照日万分之二的标准计算,充分说明了在违约金标准的设置上，双方的违约责任是相同的、公平的，体现了权利、义务对等原则。 第二，开发商逾期交房，拒绝维修，导致上诉人损失进一步扩大，殴打业主行为，又给业主增加了心理伤害。 XX公司的恶意违约行为，除了给上诉人造成实际的房屋空置损失，还造成上诉人生活、工作的不便。同时，其员工到上诉人家中动手殴打上诉人XX的行为，给上诉人及家庭带来了恐惧的心理压力，与一个开发商应由的社会责任背道而驰。 据此，再结合违约金的惩罚性质，逾期交房违约金按约定的日万分之二合理合法，不应当予以调整。 本文系上海房产律师王俊伟有关房产纠纷案件的作品，已经发布在房法网，未经本人授权禁止转载。 |
