| 作者：{admin 整理} 一、裁判意见： 双方于《上海市房地产买卖合同》约定的转让价款XXX万元存在为避税而故意做低房价之嫌，故关于做低房价的约定内容无效，但该部分内容无效并不影响《上海市房地产买卖合同》其他部分的效力，其他部分对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应恪守履行。 二、案件情况： 原、被告双方于2021年1月19日签订《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》，约定两被告将其名下的本市XX路XX弄XX号XX室房屋转让给原告，房屋转让价人民币18,420,000元，其中合同中的转让价为15,000,000元，装修补偿款为人民币3,420,000元，签订合同后当日支付第一期房款人民币3,680,000元（含定金人民币1,000,000元）和装修补偿款人民币3,420,000元，不动产登记事务中心出具产权过户及抵押登记（若有）收件收据当日支付人民币11,200,000元，办理房屋交接当日支付人民币120,000元，2021年4月1日前办理房屋转让过户手续，最迟不晚于2021年8月1日前交付房屋,任何一方违约，每逾期一日按总房价款万分之五偿付赔偿金并继续履行。 此外，双方于2021年1月2日签订《车位买卖合同》，被告将房屋所在XX层XX号车位使用权转让给原告，转让价人民币400,000元于房屋产权过户当日支付。合同签订后，原告除在签约前支付定金人民币1,000,000元外，于2021年1月31日又支付了人民币6,550,000元。后经中介方协调，双方商定于2021年3月25日办理房屋过户手续，届时，原告又向被告支付了人民币11,200,000元，但被告收款后却未按约办理过户手续。在重新确定办理过户手续时间后，被告又无故爽约。经多次与被告交涉未果后，原告遂提起诉讼，要求判如所请。  三、原告起诉： 1、判令两被告协助原告办理本市XX路XX弄XX号XX室房屋产权转让过户手续，将房屋产权过户至原告名下； 2、判令两被告将本市XX路XX弄XX号XX室房屋交付原告； 3、判令两被告向原告支付逾期过户和交房的违约金（自2021年4月1日起至房屋过户和交房均完成之日止，以人民币18,420,000元的日万分之五计）； 4、判令两被告配合原告办理本市XX路XX弄XX号XX室XX层XX号地下车位的使用权转移手续； 5、判令两被告办理本市XX路XX弄XX号XX室房屋项下的抵押注销登记手续； 6、判令两被告支付原告支出的律师费人民币50,000元和诉讼保全保险服务费人民币18,400元； 7、诉讼费、保全费由两被告负担。 四、被告答辩： 收到原告所付款项的金额无异议，但其中人民币50,000元不属房款，该款系原告支付的咨询费，且被告也实际向他人咨询了相关事项。因双方房屋买卖，原告提出作低交易价格，该行为涉嫌违反法律规定，故不同意继续履行合同。 五、一审法院判决： 本院认为：王MJ与史某1、史某2签订的《上海市房地产买卖合同》以及《车位买卖合同》合法有效，双方当事人均应严格按约履行。现王MJ已根据合同约定向史某1、史某2履行了付款义务，史某1、史某2收款后，却以王MJ存在作低房价涉嫌违法为由拒绝履行其义务，因合同约定的交易价系双方商定，根据该价格可能存在少缴纳税收的情形，故为维护国家利益，王MJ应以双方真实成交价为基数缴纳税费，史某1、史某2亦应当按照约定继续履行合同，其以此理由而拒绝履行合同的抗辩，本院不予采信。 至于王MJ支付的咨询费，因与购房合同之间没有直接关联性，若王MJ认为史某1、史某2收款后，未提供咨询服务，可另行主张返还。对于王MJ要求史某1、史某2支付律师费和保险服务费的诉请主张，因缺乏合同依据，故不予支持。对于史某1、史某2提出违约金过高，要求调整的申请，本院综合考虑各情形，予以酌情调整。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条第一款、第二款之规定，判决如下： 一、被告史某1、史某2应于本判决生效之日起十日内办理本市XX路XX弄XX号XX室房屋抵押注销登记手续； 二、本市XX路XX弄XX号XX室房屋抵押登记注销后七日内，被告史某1、史某2应协助原告王MJ办理上述房屋产权登记变更手续，过户产生的税、费以人民币18,420,000元为基数，由原告王MJ负担； 三、被告史某1、史某2于本市XX路XX弄XX号XX室房屋产权登记变更后十日内将上述房屋交付原告王MJ，房屋交付当日原告王MJ向被告史某1、史某2支付人民币120,000元； 四、被告史某1、史某2应于本判决生效之日起十日内配合原告王MJ办理本市XX路XX弄XX号XX室房屋所在XX层XX号车位使用权转让手续； 五、被告史某1、史某2应于本判决生效之日起十日偿付原告王MJ逾期办理房屋产权登记变更手续的违约金（自2021年4月2日起至实际办理房屋产权登记变更手续之日止，以人民币18,420,000元的日万分之三计）； 六、原告王MJ要求被告史某1、史某2支付律师费人民币50,000元和诉讼保全保险服务费人民币18,400元的诉讼请求，不予支持。 六、二审法院判决： 本院认为，史某1、史某2与王MJ签订的《上海市房地产买卖合同》《车位买卖合同》合法有效，双方均应按约履行。根据查明事实，王MJ已按约履行了付款义务，现史某1、史某2以王MJ存在作低房价涉嫌违法为由拒绝履行合同义务，但合同约定的房屋价格系双方协商确定，若按照该价格存在少缴纳税收的情形，则王MJ应按照房屋实际成交价格为基数缴纳税款，史某1、史某2按约履行合同不存在障碍，故史某1、史某2仅以此为由作为拒绝履行合同的抗辩，本院难以采纳。 因史某1、史某2未按约履行合同，一审对王MJ要求史某1、史某2承担逾期办理产权登记变更手续的违约责任的诉请予以支持，并无不当；因史某1、史某2提出合同约定的违约金标准过高，要求予以调整，一审故结合本案实际酌情对违约金予以调整，亦无不妥。史某1、史某2上诉不同意继续履行双方之间的房屋买卖合同，不同意承担违约责任，依据不足，对其主张本院难以采纳。综上，史某1、史某2的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 |
