| 作者：{admin 整理} 一、裁判观点： 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 二、案件情况： 1.原告起诉 2009年1月22日，原告与被告签订《上海市商品房预售合同》购买本市松江区长兴东路XXX弄XXX号房屋（即系争房屋）。被告于2014年4月30日将系争房屋交付原告。原告入住后，系争房屋始终存在渗水、墙体开裂、地下室（前有下沉式天井，可做居住使用）严重潮湿等问题，物业屡次维修，但始终不能解决问题。近期听闻此小区其他房屋有类似问题并涉及诉讼，有些已经法院判决。在这些案件中，法院查明造成房屋主体结构质量不合格的主要原因是，房屋地基设计与施工缺陷，“主要与房屋北侧道路填土等因素有关”（见其他房屋的鉴定报告），而被告又未采取针对措施，应该打桩而没有打桩，导致房屋的不均匀的沉降，进而引起房屋向一侧倾斜超过国家的地基基础设计规范标准，使得房屋主体结构质量处于不合格的状态。 原告所购买的房屋也可能存在同样的问题。经多次与被告协商无果，故提起诉讼，要求对房屋纠偏加固，对房屋及装修予以彻底的修复并按照合同约定给予修复费用0.1倍的赔偿。本案系争房屋虽然当时经过法定的竣工验收，但房屋主体结构固有瑕疵并未发现（一次验收在技术上无法发现上述的质量缺陷）与消除，被告交付的房屋是存在主体结构不合格问题的房屋。根据法律规定，主体结构不合格的房屋不应当被交付使用，被告的交付行为应当视为没有交付房屋。虽然原告接受并入住房屋，但原告是在不知情的情况下作出的上述行为，不能视为原告同意；由于房屋质量瑕疵，原告也无法完全实现居住使用目的。  原告起诉要求：1、判令被告按照鉴定机构出具的修复方案修复系争房屋及装修，并按修复费用的0.1倍给予原告赔偿（暂按估算的70万元修复费用计算为7万元）；2、判令被告向原告支付逾期交付房屋违约金（按照同地段同类型房屋的租金标准，从2010年5月1日计算至房屋修复之日止）。 审理中，原告诉讼请求变更为：1、判令解除原、被告之间《上海市商品房预售合同》；2、判令被告返还购房款2，728，458元；3、判令被告赔偿原告房屋上涨损失1，591，542元（按评估价432万元-购房款2，728，458元）；4、判令被告赔偿房屋装修损失187，210元。 2.被告辩称： 被告泽宇公司辩称：根据合同约定，只有当房屋主体不合格时，原告才能解除合同。鉴定报告显示并非主体结构不合格，故原告无权要求解除合同。合同解除权的除斥期间为1年，原告于2010年5月4日入住房屋，其现在行使合同解除权已经过了上述期限，同时也过了诉讼时效。如果合同确实应解除的，则被告可以向原告退还房款，并支付总房款5%的违约金，而原告应当将房屋返还被告，并将房屋产权恢复登记至被告名下。对于原告主张的差价损失、装修损失不同意赔偿，如果赔偿，原告所得的租金收益应当在赔偿的损失中予以扣除。 第三人中国银行松江支行述称：在原告将系争房屋贷款本息、罚息等债务清偿后，第三人同意注销抵押登记。  三、一审法院判决: 本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，合法有效。双方当事人均应恪守。 根据上海房屋质量检测站出具的《司法鉴定意见书》，系争房屋基本呈向南方向倾斜，向南方向的倾斜率介于4.1‰—7.5‰，超过《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2011）规定的限值4‰。鉴此，被告泽宇公司交付的房屋将使房屋居住、使用的合同目的无法实现，因此被告泽宇公司构成根本违约，原告据此要求解除双方合同，合法有据，应予支持。被告认为原告行使合同解除权已经超过了除斥期间及诉讼时效的意见，但并无事实和法律依据，本院不予采信。 合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，被告应当向原告返还购房款，而原告应当向被告返还系争房屋。关于原告主张的房屋差价损失，本院认为，合同解除后，原告再行购房，确实存在因房屋上涨导致的购房成本额外的增加，故原告有权要求被告进行赔偿，具体金额按照原先所支付的购房款与评估的价格之间的差额予以确认，即1，591，542元（按评估价432万元-购房款2，728，458元）。被告辩称如果房屋确实存在主体结构质量问题导致合同解除，则应按房屋总价款5%予以赔偿的意见， 本院认为，在实际损失大于双方约定的违约金时，原告有权以实际损失主张权利，故对被告的辩称意见，本院不予采信。关于原告主张的装修损失，亦合法有据。但具体金额的计算时，应当考虑一层餐厅外露台、二层外露台违法搭建的情况（地砖铺设除外），应当予以扣减相应的费用5，348元［（4，425元＋7，605元＋2，767元＋3，920元）＊（1-60／84）］。根据司法鉴定机构出具的意见，本院确定装修损失金额为181，862元（187，210元-5，348元）。被告辩称书柜、灶台柜等费用应当扣除的意见，以及原告租金收益应从损失中予以扣除的意见，并无法律依据，本院不予采信。另外，原、被告之间合同解除后，系争房屋上的抵押登记、产权恢复亦应一并予以处理。  四、二审法院判决： 本院认为，本案争议焦点在于：系争房屋是否存在主体结构质量问题，被上诉人能否据此行使合同解除权；该解除权的行使是否已超过除斥期间。我国最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 所谓主体结构是指房屋的主要构件相互连接、作用的平面或者空间构成体。主体结构必须具备符合技术要求的强度、韧性和稳定性，以确保承受建筑物本身的各种载荷。如地基、承重墙等，这些部位出现结构性逬裂、倾斜、坍塌等问题，应当视为主体结构存在问题。根据本案所查明的事实，上诉人向被上诉人交付使用的系争房屋经上海房屋质量检测站鉴定，房屋向南方向倾斜，倾斜率超过规范限值。其主要原因系房屋南北土体存在高差导致房屋南北侧沉降不均匀所致。而且目前房屋沉降尚未稳定，需对房屋地基基础进行必要的纠偏加固处理。因此，可以认定系争房屋存在主体结构质量不合格的事实。被上诉人据此起诉要求解除合同并赔偿损失，符合上述司法解释的规定。上诉人不同意解除合同，于法相悖，本院不予采纳。 关于被上诉人主张解除合同有无超过除斥期间的问题。因针对系争房屋是否存在主体结构质量问题的事实，系经原审法院委托相关质检单位进行司法鉴定后才予以确认，故被上诉人据此行使合同解除权并未超过除斥期间。上诉人关于被上诉人行使合同解除权已超过除斥期间的上诉意见，依据不足，本院不予采纳。原审法院在判决解除双方之间就系争房屋所签订的商品房预售合同的基础上，结合被上诉人对于相关损失的赔偿主张，对合同解除的后果一并予以处理，符合我国法律的相关规定。 上诉人要求在装修损失中扣除书柜、家具等软装费用，以及被上诉人入住系争房屋期间的房屋使用费，依据不足，本院不予采信。原审法院在查明事实的基础上，就其判决的依据及理由作了充分详尽的析理阐述，本院也予认同，故不再赘述。综上所述，上诉人的上诉理由均不能成立，其上诉请求，本院难以支持。 |
