| 作者：{admin 整理} 一、裁判观点： 商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 【备注：《城市房地产开发经营管理条例》 第三十二条 预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。】 二、原告起诉： 2014年5月7日，原告与被告签订《地下车位买卖协议书》（以下简称《协议书》），《协议书》约定车位总价款为239700元，原告于签订协议之日向被告一次性支付车位总价款，还约定被告应于原告交齐全部车位价款后30日内将车位交付原告使用及被告应于2015年12月31日前办理完毕该车位的解押手续，并于该车位的抵押担保解除后一个月内，与原告签订正式的《车位买卖合同》并到相关部门办理网上签约登记。除此之外，双方于《协议书》中还约定了就该车位的买卖事项应履行的其他权利义务。《协议书》签订后，原告向被告支付了车位总价款239700元及印花、测绘费用200元。但被告除向原告交付该车位外，并未按照《协议书》履行其义务，其后原告就车位办理的手续，包括签订正式的《车位买卖合同》、解押手续、办理产权证等事项多次与被告联系，被告始终予以推脱。 后原告无奈只能自行向相关部门反映并申请办理相关手续，原告至此得到有关部门的答复是被告未持有批准手续等原因，该车位无法办理产权登记等事项。原告与被告进行了多次沟通，被告始终以协调处理为借口予以拖延，至今未能解决。原告认为，被告未履行合同义务，且因审批手续等原因导致无法办理产权证，合同目的无法实现，被告在签订协议时明知该车位无法办理产权登记仍隐瞒事实与原告签订《协议书》，实属缺乏诚信的表现。从现实情况来看，该车位被告无法得到可以办理产权登记的审批，原告认为《协议书》无履行的条件及必要性，故提出解除《协议书》并由被告承担由此带来的一切后果。  三、被告答辩： 不同意原告的全部诉讼请求。2015年12月31日之前被告没有收到原告的解除通知，原告主张2015年12月31日解除《协议书》没有依据。解除权行使期限是知道或应当知道一年内行使，《协议书》是2014年5月7日签订，约定2015年12月31日之前办理产权证明，因此原告行使解除权最迟应该在2016年12月31日之前，在此期间原告没有行使解除权。被告自2014年5月7日向原告交付车位，原告已经使用了七年，即便解除《协议书》，原告也应该支付交付后的使用费。根据被告了解，车位的月租金标准为1000元。《协议书》仍在履行过程中，没有解除，也不存在退还车位购买款、印花及测绘费用、资金占用利息的依据。 四、法院判决： 本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务，任何一方不得擅自变更或者解除合同。本案中，《协议书》约定被告应于2015年12月31日前办理完毕涉案车位的解押手续，在抵押担保解除后一个月内与原告签订正式的《车位买卖合同》并到相关部门办理网上签约登记，但至今被告未能履行签订正式合同并办理网上签约登记的义务，构成根本违约，原告有权解除合同。 关于被告提出的原告行使解除权超过解除权行使期限一节，根据相关法律规定，法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。但是，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。” 参照上述规定并结合本案的实际情况，被告自认因小区的其他配套设施影响导致涉案车位无法办理网上签约登记，被告迟延履行合同义务的情形已经超过五年，进而致使涉案车位无法办理所有权登记，截至法庭辩论终结之日无法办理网上签约登记的障碍尚存，《协议书》事实上履行不能，导致原告的合同目的无法实现，原告可以解除合同。鉴于原告在起诉前并未向被告发出解除通知，其可以以提起诉讼的方式依法主张解除合同，本院认定合同自本案起诉状副本送达被告之日即2021年4月16日解除，因此对原告请求确认《协议书》于2015年12月31日解除的诉讼请求不予支持。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。本案《协议书》解除后，原告有权请求被告返还涉案车位购买价款239700元及印花、测绘费用200元，本院对原告的该项诉讼请求予以支持。在被告返还原告车位购买价款的同时，原告应当将涉案车位返还给被告。关于原告主张的利息，《协议书》解除前，被告依据《协议书》及双方约定合法占有涉案车位购买价款及印花、测绘费用，原告主张自2015年12月31日的资金占有利息，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十三条、第五百六十四条、第五百六十五条、第五百六十六条规定，判决如下： 一、确认原告吴G与被告北京博成房地产有限公司于二〇一四年五月七日签订的《地下车位买卖协议书》于二〇二一年四月十六日解除； 二、被告北京博成房地产有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告吴G车位购买价款二十三万九千七百元、印花及测绘费用二百元，原告吴G于本判决生效之日起七日内将位于北京市朝阳区雅成二里1号地下车库-1层车位号为031的车位返还被告北京博成房地产有限公司； 三、驳回原告吴G的其他诉讼请求。 |
