| 作者：{admin 整理} 一、裁判观点： 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。 二、原告起诉： 詹文章向一审法院起诉请求：1.判令解除昌盛公司、詹文章签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》；2.判令昌盛公司返还詹文章购房款240000元及利息11586.16元；3.判令昌盛公司支付违约金24元；4.本案的诉讼费用由昌盛公司承担。  三、一审判决： 一审法院认为，依法成立的合同具有法律约束力，各方当事人均应依约全面履行各自的义务。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》系当事人真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，均为合法有效，双方当事人应及时履行各自义务。本案的争议焦点为：1.涉案《商品房买卖合同（预售）》应否予以解除；2.如应解除，詹文章要求返还购房款及违约金（利息损失）的请求应否予以支持。 一、关于涉案《商品房买卖合同（预售）》应否予以解除，即詹文章能否行使解除权的问题。 合同解除权分约定解除权和法定解除权。詹文章能否行使约定解除权的问题。《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第五百六十四条规定，“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。” 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，“根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。”上述法律规定了合同解除权的消灭事由，即除斥期间届满而未行使解除权的，解除权消灭。 本案中，双方在《商品房买卖合同（预售）》中约定，如昌盛公司未按约定的交房日期（2019年12月31日）交房超过90日詹文章享有合同解除权，现行法律及案涉合同均未规定或约定詹文章行使解除权的期限，依据上述司法解释的规定，詹文章应在解除权发生之日起一年内行使。依据合同约定，詹文章自2020年4月1日具备行使解除合同的约定权利，故2020年4月1日至2021年3月31日为詹文章行使合同约定解除权的除斥期间。詹文章在2021年3月31日前没有作出解除合同的意思表示，詹文章按照合同约定要求解除合同的权利已消灭。 詹文章能否依据法律规定行使法定解除权。《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第五百六十五条规定，“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；……” 本案中，截止于本案庭审时，案涉房产尚未经过综合验收，对于交房日期仍不具有确定性，不具备交房的条件，案涉合同目的现仍无法实现，詹文章享有解除案涉合同的法定解除权。詹文章提起本次诉讼应视为向昌盛公司提交解除合同的书面通知，案涉合同应于昌盛公司收到起诉状之日（即2021年12月21日）起解除，故詹文章主张解除案涉《商品房买卖合同（预售）》，理由正当，于法有据，一审法院予以支持。  二、关于案涉《商品房买卖合同》解除的效力，即詹文章要求返还购房款及赔偿利息损失的请求应否予以支持的问题。 《中华人民共和国民法典》第五百五十六条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。……”1.关于詹文章主张的购房款。合同解除后，当事人已履行或履行部分的，应恢复原状，即产生所谓的返还性债务关系。在案涉合同被解除的情形下，昌盛公司收取的案涉房屋购房款240000元应返还给詹文章，故詹文章请求返还购房款的主张应予支持。2.关于詹文章主张的利息及计算标准。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号）第十二条规定，“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”本案中，詹文章主张双方约定的违约金过低，要求自逾期交房之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。因案涉合同系昌盛公司提供的，约定的逾期交房违约金仅为24元，存在免除自身责任的情形，对詹文章来讲显失公平，结合本案实际，詹文章的实际损失应为利息损失，詹文章主张的利息及计算方式，符合法律规定，予以准许。 四、开发商上诉: 昌盛公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回詹文章的诉讼请求。事实和理由：一、詹文章合同解除权已经依法消灭，其解除合同主张不应得到支持。一审判决一方面适用《中华人民共和国民法典》第五百六十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，另一方面却支持了詹文章“解除合同”的诉讼请求，明显是曲解法律规定，适用法律错误。涉案合同第十二条第2项约定：逾期交房超过90日的，詹文章有权解除合同。合同约定的交房时间为2019年12月31日前，推算詹文章取得合同解除权的时间点为2020年4月1日。 《中华人民共和国民法典》第五百六十四条第二款规定：法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。上述规定应当适用本案。解除权属于形成权，一年的期间是除斥期间。 从条文看出：法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限的，以除斥期间一年确定解除合同的期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，该权利消灭。不论是什么情况，一年期限都是不变期间，不适用中止、中断和延长的规定。詹文章取得合同解除权为2020年4月1日，至2021年4月1日一年的期限内没有行使合同解除权，其合同解除权依法已经消灭。设置一定的时间限制合同解除权目的是防止“若权利人长期不行使解除权，会影响当事人之间权利义务关系的稳定，进而影响交易安全”，这是国内著名民法学家张立新教授的观点，昌盛公司认为该观点完全符合立法本意。 在合同解除权已经消灭的情况下，詹文章仅能通过主张“追究昌盛公司违约责任”方式维权，不能再通过主张“解除合同”方式维权。而一审却支持已经超过合同解除权期限的詹文章诉求，根本没有适用“解除权时间限制”这一明确法律规定，明显存在适用法律错误情形，二审应予纠正。 二、一审判决对逾期交房时间段全部按LPR标准计算违约金没有依据。1.涉案合同第十二条第二项前半部分约定：逾期90日之内的，詹文章有权以全部房款为基数按日万分之一标准主张违约金。该违约金标准为日万分之一，折合年标准为3.65%，与一年期当前LPR3.8%标准相差无几，不存在法定的调整条件（±30%幅度），即不存在过低情形，一审按LPR标准判决没有依据。2.涉案合同第八条第二项中约定：逾期超过90日的，詹文章有权解除合同，该部分没有逾期违约金约定，仅约定昌盛公司应当15日退还房款，支付根本违约的违约金（总房款的0.01%）。 合同没有约定违约金，一审却裁判其应该支付该时间段的逾期违约金，没有任何依据。司法应当尊重意思自治，既然没有约定违约金，就没有理由支持违约金。三、涉案合同不是格式合同，一审以合同文本系昌盛公司提供为由，认定部分条款“显失公平”，昌盛公司更无法接受。“提供合同文本”不等于“提供格式合同”。“显失公平”必须在《中华人民共和国民法典》第一百五十二条规定的一年内请求撤销，一审主动适用“显失公平”原则错误。  五、业主答辩： 詹文章辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法驳回昌盛公司上诉请求。一、詹文章的合同解除权并未消灭，且昌盛公司至今仍不能交房，詹文章享有解除合同的法定解除权。截止一审庭审时，案涉房产尚未通过综合验收，对于交房日期仍具有不确定性，不具备交房条件，因此合同目的仍无法实现，昌盛公司的违约行为是持续存在的，因此，詹文章享有案涉合同的解除权的除斥期间，应为昌盛公司明确告知詹文章其可以或者不能交房之日起一年，由此可见，詹文章的解除权并未消灭。 一审法院认定，詹文章提起一审诉讼应视为对昌盛公司提交解除合同的书面通知，涉案合同应于昌盛公司收到起诉书之日即2021年12月21日解除，理由充分。二、一审法院认定违约金标准合理。涉案合同约定房屋交付逾期超过90天买受人有权解除合同，出卖人应当按照全部房价款的0.01%支付违约金，按照合同约定詹文章获赔的违约金仅为24元，昌盛公司明显存在免除自身责任的情形，对詹文章来说显失公平。本案纠纷因昌盛公司延期交房而起，昌盛公司应承担违约责任，昌盛公司至今未能交房，并长期使用詹文章的资金，时至今日已经两年多，詹文章为维权耗费大量财力精力，合同约定的违约金24元，明显过低，因此一审法院判令昌盛公司依照逾期交房之日起的全国银行同业拆借中心公布的贷款市场利率计算利息，合理合法。 六、二审判决： 本院认为，本案争议的焦点问题为：1.案涉合同应否解除；2.昌盛公司应如何支付违约金。 对于案涉合同应否解除的问题。昌盛公司主张合同的解除权适用除斥期间，詹文章的解除权已经消灭。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，合同解除权适用除斥期间。除斥期间不适用中止、中断延长的规定。昌盛公司该项主张于法有据，本院予以支持。对案涉合同应否解除问题，应结合案件的实际情况，兼顾公平合理的原则。 涉案纠纷发生的根本原因，系昌盛公司违约所致合同目的不能实现。詹文章与昌盛公司签订合同并交付购房款，一定程度上系基于对昌盛公司经营实力及宣传的信任，但合同签订至今，昌盛公司认可案涉房产工程尚未完工、尚未经过综合验收，对于交房日期仍不具有确定性，不具备交房的条件，詹文章不但未获任何收益，反而陷入投资迟迟无法收回，案涉合同目的不能实现的不利境地之中。此时若认定詹文章不享有法定解除权，其结果势必导致将昌盛公司自身经营失利的风险全部转嫁给了合同履行中不存在任何违约行为且对房屋建设进度及组织验收等均无掌控力的詹文章身上，致判决结果显失公平，故一审法院判令解除案涉合同正确，本院予以维持。 双方签订的案涉合同约定的逾期交房违约金仅为24元，而詹文章自2018年8月20日至2019年2月1日已经将240000元购房款付给昌盛公司，其因昌盛公司逾期交房产生的损失明显超出24元。詹文章以双方约定的违约金过低，要求自逾期交房之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，符合法律规定，一审法院该项判决正确，本院予以维持。 |
