谨慎！农村宅基地房屋买卖有风险，这些法律规定必须知道

对于农村宅基地不能买卖，但农村房屋可以买卖，很多人表示不理解。
那么为何农村宅基地不能买卖，农村房屋可以买卖？农村房屋什么情况下买卖才合法？今天万典律师带大家了解一下相关法律法规，无论是买家还是卖家，在涉及到农村宅基地以及宅基地上房屋的交易时，都要慎之又慎，以免后期产生不必要的纠纷，造成损失。



为何农村宅基地不能买卖，农村房屋可以买卖？
根据《土地管理法》的规定，农村宅基地属于农民集体所有。也就是说，任何单位或个人对宅基地都没有所有权，所以是不能处分宅基地的。
《土地管理法》第二条第三款明确规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”如果私自买卖土地是违法的。
那为何农村房屋可以买卖呢？
因为农村房屋归农户所有，农户对房屋有所有权，所以可对房屋进行处分，可以买卖房屋。看到这，很多人表示不理解，宅基地不是和房屋在一起的吗？如果房屋发生了买卖，宅基地不也就发生转让了吗？不是说宅基地不能买卖吗？
其实，《土地管理法》第二条第三款虽然规定了土地不能买卖，但也规定了土地使用权是可以依法转让的。
虽然宅基地的所有权归农民集体所有，但集体经济组织成员对宅基地是享有使用权的，符合宅基地申请条件的农户，可向集体经济组织申请宅基地建房。根据“房地一致”原则，宅基地使用权和房屋所有权应为同一人所有，也就是说，房屋属于谁，宅基地使用权也就归谁。
所以，因买卖房屋宅基地使用权随之转移，属于宅基地使用权的依法转让。
总结来说，如果宅基地上没有房屋，属于空宅基地，那宅基地不能买卖；如果宅基地上有房屋，因房屋买卖宅基地使用权随之转移，这是合法的。



农村房屋买卖，必须满足什么条件？
上文我们说了农村房屋是可以买卖的，但因农村建房所占用的宅基地属于农民集体所有，所以农村房屋买卖不像城市商品房买卖，商品房可卖给任何人，但农村房屋只能卖给同一集体经济组织的成员，像城里人到农村买房，是不允许的。
《土地管理法》第62条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”“宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。”
国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。



另外，《土地管理法》规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”
如果受让人在集体经济组织已有一处宅基地及住房，那也是不允许购买农村房屋的，不然就违背了“一户一宅”原则。
总结一下，农村住房买卖必须符合以下条件：
1、出卖人和买受人必须均是同一村的村民;
2、买受人在买卖房屋时与出卖人不是同一个村的村民，但是之后将户口迁入到该村;
3、买受人符合宅基地申请标准;
4、所出售的房屋建造合法，符合当地标准;
5、房屋买卖需集体经济组织批准同意。
为避免征地纠纷，农村房屋买卖注意事项：
1、房地不能分离
农村房子是建在宅基地上的，但是不意味着宅基地和房子可以分开进行买卖，其需要满足“地随房走，房随地走”的原则，若是分离买卖，其买卖行为将是无效的。
2、房屋权属要明确
在农村房屋进行买卖时，其权属要是明确的，不能存在争议，也不能处于被法院采取了查封等财产保全措施等的状态，不然其买卖行为将被认定为无效。
3、不得侵犯优先购买权
农村房屋一般是有共有产权人的存在的，对于共有产权人来说，在农村房屋进行买卖时，其有权利知晓，并且在同等条件的前提下，其有优先购买的权利，这项权利不能被侵犯。
4、买卖后重建房屋需符合规定
部分买了农村房子的人，可能不满意房屋的造型设计等等方面，会想要重新进行建造，或者是将其进行翻建，但是在重建和翻建的过程中，也是需要走建房申请流程的，并且所建房屋要符合当地的面积、层高等等政策规定。
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